（一）民宿发展模式与类型

1、民宿发展模式

目前，综合国内民宿的发展模式，大致可以分为以下类型：

（1）个体经营

可分为自主经营和租赁经营两类：自主经营是房屋所有者把自己的房子装修成为一定风格的民宿，面向旅游者出租；租赁经营是个人租赁居民的房屋进行打造民宿，用来出租给游客。

个体经营的典型代表是丽江客栈民宿。

（2）协会型

这种模式是业主或者村委会成立协会，协会把房屋进行统一的设计装修，然后当地居民或房屋主人以服务入股，进行统一运作。

协会型的典型代表是桐庐客栈民宿。

（3）政府主导型

这种模式是由当地政府统一引导，支持当地居民参与到民宿旅游活动中。通过引导当地居民改造自家房屋，开发成民宿。政府为当地居民提供一定的基础设施保障和支持，同时监督管理民宿经营，并制定相关制度规范，引导当地旅游发展，形成独具特色的民宿旅游，促进当地居民就业，带动经济发展。

政府主导型的典型代表是北戴河客栈民宿。

（4）企业主导型

这种模式是企业以租赁或者购买的形式，实现对房屋的使用权或所有权，然后对房屋进行改造，成为独具风格的民宿。公司把当地居民招聘进来，对居民进行统一的培训与管理，让更多的居民投入到民宿旅游中来。以当地居民对环境的了解、文化的传承来丰富民宿旅游。企业则进行整体的运营，制定营销策略、宣传方式、推广活动等，促进当地旅游业发展。

企业主导型的典型代表是较场尾客栈民宿。

2、民宿类型

综合来看，国内民宿主要有以下几种类型：

（1）休闲度假型

以海滨、草原、海岛、森林、雪ft、温泉等拥有独特资源的地方，进行开发民宿旅游，满足游客的休闲度假、放松身心的需求。

（2）艺术体验型

艺术体验型民宿会体现出强烈的经营者的风格，有较多的设计元素。由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、天灯制作等，游客可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。

（3）传统建筑民宿

传统建筑型民宿是其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，游客偏好古建筑的风格、特点而选择入住，提供游客深切的怀旧体验。

（4）海滨民宿型

海滨民宿是经营者在靠近海滨的地方打造民宿，民宿设计和风格上都与大海有关，让游客深深感受海滨生活。面朝大海，享受海滨的休闲与惬意。

（5）水乡古镇型

水乡古镇型民宿是经营者选择水乡、古镇开发民宿，在水乡营造出小桥流水人家感觉。水乡古镇的民宿具有浓浓的清新气质与文艺气息，是文艺青年的聚集地。

（6）农村体验型民宿

农村体验型民宿于传统的农业乡村中，除有农村景观提供体认农家生活之外，并提供农业生产方面的体验活动。游客在民宿中体验农村生产、劳动的过程，体验自给自足乡村生活，回归自然感觉。

（二）都市依托型民宿的特征

都市依托型民宿是指民宿依托于城市广大的客源市场、利用城市的资金、人才、技术等资源，完善乡村基础设施建设而开发的民宿，民宿旅游的客源市场是城市居民。

都市依托型民宿的特征：

（1）客源依赖于都市居民；

（2）民宿经营需要城市中人才；

（3）民宿周围的基础设施建设依赖于都市；

（4）民宿旅游的宣传主要面向都市；

（5）乡村旅游业发展良好。

（三）民宿旅游发展现状

1、国内民宿旅游发展现状与问题

（1）国内民宿旅游发展现状

伴随中国乡村旅游的长足进步和中层返乡、万众创业的大背景下，民宿作为市场耀眼的新星，成为了乡村旅游的下一个风向标。虽然国内的民宿实际上到现在只有 20 年左右的历史，最初的形态就是农民腾出闲置的房间资源进行招待旅游消费者。随着近年来政策风向的引导和消费的需求，国内民宿正从这么多年的缓慢发展进入一个快速发展阶段，而且这股风愈吹愈烈。中国产业调研网的统计显示：2016 年初，全国农家乐已超过 190 万家，民宿超 4 万多家，民宿从业人员达到近 100 万人。2015 年我国民宿行业市场规模已达 200 亿元人民币，预计到 2020 年，我国民宿行业营业收入将达到 362.8 亿元人民币。2014 年，全国乡村旅游接待人数占总接待量的 1/3,从旅游和经济角度来说，民宿是目前比较符合市场需求的产品，可以推动农村经济业态的转变。

民宿旅游以其更具特色的休闲体验产品和亲情化的服务，更能符合城市居民的消费心理需求。民宿旅游是乡村旅民宿作为旅游市场的“新宠”，为当地带来了巨大的经济和社会效益，尤其是在民宿集群带动下的旅游景区开发中，民宿逐渐成为景区的核心吸引力，如莫干ft民宿、日本古川町、韩国北村韩屋村等，民宿已经成为政府和开发商开发旅游区的有力武器，小民宿撬动大旅游的时代已经来临。大力发展乡村民宿，各地对民宿的发展有了新的认识，开启了乡村旅游新模式，成为美丽乡村建设的新支点。

截止 2016 年末，我国大陆客栈民宿总数达 53852 家。短短两年内时间内，我国客栈民宿数量涨幅达到近 78%。与此同时，除厦门、大理、丽江为代表的景区、古镇民宿外，周边游的消费需求带动下，以江浙为代表的乡村度假型客栈民宿增长速度较为明显。从各地数量规模上来看，超过 3000家的只有北京与丽江两地，超过 2000 家的为厦门、大理、嘉兴三地。客栈民宿的分布集中于旅游业比较发达的区域，这一分布特征与我国旅游业的整体发展现状相吻合。

沿海地区，浙江莫干ft旅游民宿中以裸心谷、法国ft居、安吉•帐篷客最为著名，吸引江浙沪以及全国的游客前往。厦门鼓浪屿民宿大多数以当地具有特色的房屋进行改造，民宿风格以海滨文化和文艺风居多。而内陆地区，云南民宿旅游以丽江、大理最为著名，大岩古镇、束河古镇、古城区、洱海附近的民宿数不胜数，更是各具特色。

综上所述，从空间分布上来说，主要分布在南方；从发展进度来看，行业整体处于起步阶段，少数地区发展相对成熟，但市场行情火爆；从类型上来说，除农户自营的传统民宿外，外来者租赁经营的社会型民宿占较大比重。

（2）国内民宿旅游发展存在的问题国内民宿主要存在以下问题：

①政府主管部门不明确，缺乏相关法律法规

目前在政府管理方面，我国的民宿没有明确的主管部门，各部门之间权责不清，处理效率低下。在法律规范上，国内没有出台全国性的指导规范，更没有切实可行的法律法规依据，不能对民宿也实施管理。在民宿业政策上，政府部门出台的相关的政策制度滞后于民宿业的快速发展。

②民宿组织起步晚，相关行业规范不完善

我国民宿业起步晚，发展落后于国外和台湾地区，民宿行业组织少、起步晚，缺乏相关行业标准的制定。民宿经营者之间交流沟通少，不能促进民宿旅游的良好发展与行业标准的制定。

③服务质量、品质参差不齐

民宿属于个性化住宿产品，但其自身品质存在较大差距，有的游客会因为有过差的住宿体验，对民宿产生不好的印象，从而失去信心。

④同质化严重，不能形成自身特色

民宿的特点在于装修风格、氛围营造和艺术文化内涵等方面，但是国内民宿在装修风格和氛围营造等方面存在严重抄袭，没有自身特色，国内民宿缺乏这方面的创新能力。另外随着国民素质的提高，对于民宿旅游不仅仅局限于游览观光，更注重于其文化内涵，不能一味的模仿导致同质化严重，导致民宿旅游失去其吸引力。

⑤民宿酒店化

民宿的特点就在于能提供特色化服务，而目前民宿经营者为了经济利益效仿酒店的运营和管理模式，没有打造自己的特色。

⑥基础设施不完善，服务质量有待提高

部分民宿由于经营资金有限，民宿的基础设施和当地设施不完善，加上民宿地区交通不便捷，不能满足游客的需求。民宿的服务质量也参差不齐，没有统一标准，服务质量还有待提高。

⑦民宿经营者营销意识不强，人员素质有待提高

目前，我国民宿经营者的市场意识淡薄，仅仅局限于自身的盈利情况，不能根据市场的变化及时做出适合游客需求的调整。民宿经营者有农民、知识分子和外来人员。农民文化水平低，在经营管理、审美、专业技能和服务方面能力缺乏。知识分子同样缺乏经营管理经验。外来人员对当地文化、风俗缺乏了解，不能更好的融入到当地文化中。

2、南京民宿旅游发展现状与问题

（1）南京民宿旅游发展现状

①经济效益与经营模式

据调查统计，截止 2016 年 12 月，全省各市提供特色民宿样本单位总量 270 家，床位数总量约4064 个，特色民宿业年直接经营收益达 9484 万元，其中苏南民宿数量占全省 70.7%，年经营收入7745 万元。到 2018 年，全市乡村民宿床位达到 1 万张，年营业总收入超过 3 亿元。

在携程网（http://www.ctrip.com/）上搜索民宿，结果显示共有 663 家，其中南京比较受欢迎的民宿有公塘头、晏湖驿站、未见ft、花迹酒店等。在 2016 年 6 月 20 日，由 CBC（China Building Center）与《城市·环境·设计》（UED）杂志社共同发起的 UED 最美民宿大奖评选活动结果出炉，花迹酒店成为江苏唯一一家上榜的民宿。

据迈点网（res.meadin.com）调查显示，南京民宿经营者中把自家房屋改造成民宿经营的占24.24%，租赁经营的占 75.76%，例如南京公塘头、花迹酒店等都是租赁经营。

②民宿的管理政策方面

对于什么是乡村民宿？南京首次做出界定，乡村民宿是指在规划布点村内依法建设的闲置房屋，主要是农民空闲的房屋或闲置的集体用房、农林场圃房屋等，结合当地人文景观、田园风貌及ft水形胜等资源，融合农事体验等农业生产活动，经整体设计、修缮和改造，既保持乡村传统风貌，体现当地民居特色、生态环境特点，营造乡村旅居氛围，又能提供舒适、安全、卫生住宿的休闲、度假体验型经营性住宿场所。

南京出台《关于促进乡村民宿业规范发展的实施办法》，《办法》中规定，民宿一般单体建筑面积要在 600 平方米以内，建筑层数不超过 5 层、房间 20 间以下。每层楼面至少设一个通风采光的卫生间。民宿应距污水池、小型动物养殖场等污染源 25 米以上，500 米范围内不得有规模养殖场。

南京江宁区也出台了《江宁区关于加快发展乡村民宿的指导意见》。据了解，“十三五”期间，南京将重点在美丽乡村示范村(特色村)内推进乡村民宿发展，计划累计改造完成 800 幢乡村民宿户、打造 50 个以上市级美丽乡村民宿村，每村有民宿经营户数 20 户，且相对集中连片。

南京民宿旅游可以依托丰富的乡村旅游资源和都市市民对民宿的偏爱，开发具有南京地方特色的民宿旅游产品，例如牛首ft、汤ft温泉、薰衣草庄园等旅游资源都可以成为开发民宿的依托，根据不同地方的特色开发出独具特色的民宿旅游产品，满足游客需要的同时又带动旅游和经济的发展。

（2）南京民宿旅游存在的问题

南京民宿旅游的发展有相关政策、规范的指导，以及政府的支持能更好的发展。但是从南京民宿旅游整体发展来看，南京民宿还存在以下问题：

①民宿数量较少，发展缓慢

通过在携程网上搜索，南京的民宿数量在 600 多家，与南京位置相近的杭州相比，在数量上少了一半。从数量上来看，南京民宿的发展速度缓慢。

②民宿特色不鲜明，没有融入当地特色

分析南京民宿的类型、特色，民宿的类型主要集中在田园风光、传统建筑和艺术体验等，没有结合南京当地的温泉资源、乡村旅游、民国建筑等资源，来开发具有南京特色的民宿。

③民宿名气不高

通过调查数据得知，17.23%的人群倾向于南京的民宿，而知名度最高的是云南的大理、丽江的民宿。由此可知，南京的民宿的名气仅局限于南京本地和周围城市。

④相关管理部门不明确

南京市和江宁区都出台指导民宿发展的相关政策办法，但是具体的管理部门还不明确，不能做到责任到人。