本文主要研究安徽省合肥市房地产价格的影响因素，通过定性分析认为供给因素、需求因素和政策因素均对合肥市房价有影响。在实证分析中，本文以居民人均可支配收入、城市化率、房地产开发投资额以及本年新开工房屋建筑面积为变量，通过回归分析发现房价与城市化率、房地产开发投资额存在正相关关系，房价与居民收入和人均收入水平存在负相关关系，继而结合合肥市实际情况作出解释，最后得出相关建议。

在中国，房子关乎着国计民生，关乎着百姓安居乐业。房价的变化牵动着每个中国人的心，房价一度的暴涨，合肥市房价曾多次涨幅全国第一，如去年 4 月份合肥新建商品住宅价格环比再度上涨 5.8%，位列全国第一；二手房环涨 6.8%，也是全国第一；去年 7 月份二 手房房价环比涨幅 3.2%，位列 70 个大中城市第一名。尽管国家出台了限购政策加以调控，但房价调控效果有限，合肥市房价稍微得到抑制，但仍然会稳定上涨，并且出现买卖号头费等违法行为。合肥作为省会城市，随着合肥经济圈纳入长三角规划圈，合肥市在安徽、在中部地区的区域中心城市的地位日益凸显，无论是经济规模，城市竞争力，城市建设还是科教文化素养 ，都已经迈上了一个新的历史台阶。房地产开发也进入到了一个质变时代，合肥市快速上涨的房价越来越超越广大居民的收入水平，使得居民对住宅的购买能力持续下降，住宅价格问题持续成为广大居民关注的焦点问题。

本文正是在这样的研究背景下，选取学界研究较少的二线城市——合肥市来做为研究对象，从供给需求和和国家政策等角度分析合肥市房价影响，并结合合肥市特定的区位经济条件在房地产价格影响因素的理论研究基础上，通过主要影响因素对房地产价格的实证分析，得出房地产价格影响因素的具体影响程度，并提出适当可行的措施建议，帮助地方政府制定政策、加强对房地产市场的宏观调控提供参考，有利于房地产市场的健康、稳定、持续发展。

本文分为五个部分，内容结构如下：

第一部分：引言，主要介绍了本文研究的背景和意义，以及全文分析框架。

第二部分：合肥市房地产发展概述，主要介绍一下近年来合肥市房地产发展的情况，从开发商投资、销售额、房价变化等角度分别阐述合肥市房地产发展。

第三部分：原因分析，合肥市房地产价格的定性分析，从供给层面、需求层面、国家政策等方面分析是否对房地产价格有影响以及是如何影响房地产价格的[1]。

第四部分：房地产影响价格因素模型的建立，对模型进行基本假定，并收集处理原始数据，建立线性回归模型，并对模型进行基本检验，考虑各个因素对价格的影响。

第五部分：结论与建议，结合理论分析与实证分析的结果，为合肥市房地产的理性健康发展提出相关建议。

合肥市房地产市场发展现状

随着合肥市经济水平的发展，城市竞力的提高，特殊的地理位置的显现，尽管国家出台了一系列宏观调控政策，但合肥市房地产发展的态势依然迅猛，特别是 2006 年上半年开始，合肥市房地产开发规模、整体投资规模仍然保持较快的发展，更加成为二线城市中的投资热点[2]。

1合肥市房地产迅猛发展

据统计，合肥市 2016 年共完成房地产开发投资额 46035.625 亿元，其中住宅投资额30693.64 亿元，完成投资额累计比上年同期分别增长了 4.0%，7.7%。施工面积完成35645.4421 万平方米，施工面积累计比上年同期增幅 4.1%，新开工面积 8586.3697 万平方米，新开工面积累计比上年同期增幅 10.7%，全年竣工面积是 5382.9529 万平方米，累计比上年同期增幅-2.8%。2017 年 1 至 2 月完成投资额 5351.726 亿元，增长 7.0%.2017年 1 至 2 月施工面积 29340.0122 万平方米，新开工面积 1463.4848 万平方米，竣工面积1384.2535 万平方米，分别同比增长 5.2%，32%，49.2%。住宅投资额、新开工面积，2017年前两个月竣工面积增速明显，与预测的需求量较吻合，说明 2016 年房价上涨态势迅猛，中央调控的措施效果并不显著。

与此同时，合肥市商品房销售情况一路稳中上升趋势，由折线图可以看出不论是商品房销售面积还是商品房销售额在上涨的趋势中，保持着相近的变化趋。近几年合肥市房地产形势更加看好。在过去的 2017 年中，合肥市商品房销售面积达到 84996513 平方米，累计比上年同比增幅 37.7%，商品房销售额累计达到50355472 万元，累计比上年同比增幅 49.4%，商品房销售额的同比增长远大于合肥市商品房销售面积的同比增长率，这说明合肥市房地产销售均价呈同比上升趋势。

2合肥市房价一路走高

目前合肥市四月份新房均价每个平方米 12683 元，当前在售楼盘 182 个，合肥三月份新房均价每平米12679 元，环比上月增长 0.03%，合肥市四月份二手房均价每平方米14829 元，三月份二手房均价每平方米 14289 元 ，环比上月下跌 0.37%，同比去年同期上涨 37.6%。从折线图看出，合肥市房价自限购后有两三个月暂时下降过，但总体上依旧保持上涨趋势，趋于平缓，这说明国家采取一系列措施之后，房价调控取得一定的效果，但并不显著。短期内合肥市房价趋于稳定上涨状态，在新手房价格越来越高的情况下，很多人开始转战二手房市场。合肥市新房价格近年虽然上涨过快，涨幅让居民难以接受，产生房地产泡沫，国家采取宏观政策进行调控，但是和同类二线城市相比，合肥市房价还是有很大上涨空间的，所以目前阶段房价仍是稳定性持续上涨。

与此同时，还有一个问题，虽然房地产市场活力四射，但是适合大部分居民消费的种地价位楼盘稀缺，之前很多房地产公司都集中开发改善型需求的户型，或者洋房别墅，因为地价越来越高导致所拍土匪楼面价越来越高，只有往高端发展，才能获得更多的利润。而二手房价也并不满足这类人群需求，由此萌发的大量炒房的现象，导致房价上涨，给整个房地产带来不利的影响，好在政府也注意到了这个趋势，并采取了一些措施加以遏制。