摘要:随着现代社会的飞快发展，土地估价作为土地投资方面的一个重要得分支，具有举足轻重的作用，其重要性不言而喻。从一般意义上来说，土地估价可以满足社会对土地价值状况的了解，包括满足社会对土地个案价值的了解、对区域性土地市场价值的了解、对土地价值的潜在变化趋势的了解等；其次土地估价还可以满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况的签证，包括土地利益关系界定等，在土地税收方面，土地估价的影子也随处可见。

在本次毕业设计中我担任的任务是编写土地估价报告。我的工作内容是充分掌握本项目地块所在地的土地市场交易资料，充分合理的分析本项目地块的实际情况以及影响项目地块单价的影响因素，例如环境、行政、经济因素等，比较出各影响因素所占的比重，根据公平、公正、公开的原则，采纳土地估价的普遍方法，例如市场比较法、基准地价系数修正法以及剩余法等方法，算出每个方法所得到的本项目地块的单价以及总价，根据加权平均法得到各方法所占的权重值从而确定本项目地块在本项目估价时间点国有出让土地的土地价值，并根据得到的最终项目地块单价以及总价，为房地产开发商在土地出让投标过程中提供参考，有效的帮助投资者进行项目决策与预算。

关键词：土地估价；市场法；基准地价修正法；剩余法

目录

摘要

Abstract

第一部分  工作过程描述-3

1 估价项目概况-4

2 本设计的目的和意义-5

3 工作安排-6

  3.1 小组工作安排-6

  3.2 个人工作内容安排-6

4 主要结论-8

  4.1市场法估价-8

  4.2基准地价系数修正法估价-8

  4.3剩余法估价-8

  4.4确定地价-9

第二部分  土地估价报告-10

1 摘要-11

  1.1 估价项目名称-11

  1.2 委托估价方-11

  1.3 估价目的-11

  1.4 估价基准日-11

  1.5 估价日期-11

  1.6 地价定义-11

  1.7 估价结果-12

  1.8 土地估价师签字-12

  1.9 土地估价机构-12

  1.10其他需要特殊说明的情况-12

2 估价对象介绍-13

  2.1土地登记状况-13

  2.2土地权利状况-14

  2.3土地利用状况-15

3 地价影响因素分析-16

  3.1一般因素-16

  3.3个别因素-23

4 估价依据与估价原则-26

  4.1估价依据-26

5 估价方法选择-28

  5.1估价方法概述-28

  5.2 估价方法的选择-28

6 市场法估价-29

  6.1 市场法-29

  6.2 可比案例比准价值和待估土地价值的确定-33

7 基准地价系数修正法估价-34

  7.1计算公式-34

  7.2 徐州市维维龙湖湾项目地块情况介绍-35

  7.3确定待估宗地所处地段的基准地价-35

  7.4修正系数的确定-35

  7.5徐州维维龙湖湾项目地块使用期限修正系数的确定-38

  7.6 估价期日修正系数的确定-38

  7.7徐州维维龙湖湾项目地块容积率修正系数的确定-38

  7.8 宗地规划占地面积的确定-38

  7.9  徐州维维龙湖湾项目地块价值的确定-38

8 剩余法估价-39

  8.1维维龙湖湾项目土地的最佳开发利用方式-39

  8.2徐州维维龙湖湾项目土地的开发建设周期-40

  8.3估算徐州维维龙湖湾项目假设开发建设完成后的土地总价值-41

  8.4 徐州维维龙湖湾项目车位售价的估算-43

  8.5 估计开发费-44

  8.6徐州维维龙湖湾项目的土地价格的确定-45

9 地价的确定-46

  9.1估价方法的权重的确定-46

  9.2徐州维维龙湖湾项目土地地价的确定-47

  9.3 地价使用建议-48

结论-49

参考文献-50

致谢-51

附录-52