摘要:自改革开放以来，我国的城市化进程稳步提高，人们的生活水平也在不断的改善，对住房的需求也在不断的提升，房地产行业也渐渐成为我国国民经济的重要支柱。但是市场的投资以及国家的宏观调控，使其竞争越来越激烈，伴随着的风险也越来越大。

高风险和高收益这是房产投资的两大特性，这也使得可行性研究对其的重要性，可行性研究通过科学的手段和分析评估，对投资项目进行经济，社会技术等方面进行分析论证，在实施上的风险和可行进行考察，经济上的盈利与合理以及技术上的先进和使用进行决策，以此来减少盲目的投资所带来的风险。

本文根据所学以及所搜集的相关房产资料，调查徐州月桥花院的市场情况、以及其周边的信息、建立如SWOT等分析模型、来确立报告的整体框架，用定量定性相结合的方式努力使项目风险最小化，最终制定徐州市新城区月桥花院项目可行性研究方案。

关键词 房地产；可行性研究；分析模型；风险分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况以及本设计的目的和意义-2

2工作内容-3

 2.1 小组工作安排-3

 2.2个人工作内容-3

 2.2.1市场调研-3

 2.2.2项目市场属性与经营属性-4

 2.2.3楼盘设计和户型设计及小区整体规划-4

 2.3本次调查成果-4

第二部分 可行性研究-5

1课题简论-6

 1.1可行性研究报告的概述-6

 1.1.1可行性研究报告的作用-6

 1.1.2可行性研究报告的内容-6

 1.2可行性研究的特点-6

 1.2.1科学性-6

 1.2.2详备性-6

 1.2.3 程序性-6

 1.3可行性研究的步骤-7

2徐州市月桥花院地块项目总论-8

 2.1项目背景-8

 2.1.1区位概况-8

 2.1.2区位交通-8

 2.1.3项目背景小结-10

 2.2项目概况-10

 2.2.1项目状况的描述-10

 2.2.2用地指标-11

 2.2.3区位状况-11

 2.2.4项目概况小结-13

3徐州市房地产市场分析-14

 3.1国内房地产市场背景概况-14

 3.1.1国内市场整个情况-14

 3.1.2重点区域以及城市的概况-14

 3.1.3国内房地产市场走势预测-14

 3.1.4国内市场总结-15

 3.2徐州市宏观经济分析-16

 3.2.1 2016年徐州市的GDP简析-16

 3.2.22016年徐州市三大产业-16

 3.2.3全社会的固定资产投资-17

 3.2.4消费品的零售总额-18

 3.2.5城市居民的人均可支配收入-18

 3.2.6 徐州市宏观经济小结-18

 3.3徐州市房产市场的特征和分析-19

 3.3.1徐州市房地产版块的分析-19

 3.3.2徐州市的土地市场分析-20

 3.3.3房地产的投资总额-22

 3.3.4徐州市商品住宅的分析-22

4徐州市月桥花院市场研究（微观）和定位-24

 4.1新城区市场竞争分析-24

 4.2 徐州市月桥花院SWOT分析-30

 4.3本项目定位-31

 4.3.1规模定位-32

 4.3.2 产品定位-33

5 徐州市月桥花院投资分析-34

 5.1月桥花院的项目投资估算-34

 5.2项目筹资计划-36

6徐州市月桥花院项目财务分析-37

 6.1项目价格定位和收入估算-37

 6.2月桥花院的财务-38

 6.2.1盈利能力分析指标-38

 6.2.2偿债能力分析指标-41

7徐州市月桥花院不确定性分析-43

 7.1项目的风险-43

 7.2项目风险评价-45

 7.2.1 项目盈亏平衡分析-45

 7.2.2 项目敏感性分析-46

 7.3项目风险及对策分析-48

 7.3.1 项目风险概述-48

 7.3.2本项目风险对策-49

8徐州市月桥花院环境与社会评价-50

 8.1环境评价-50

 8.2社会评价-50

结论-51

参考文献-52

致谢-53

附录-54