摘要：当前房地产行业因为其巨大的经济体量和社会关联度，越来越受到人们的关注，成为当前社会经济活动的重要组成部分，现阶段我国的大多数房产地营销策划相比于成熟的房地产营销体系，仍然处于比较滞后的阶段。究其原因，其一，由于房地产开发企业忽视营销策划工作，降低了项目在进入市场时的竞争力，或因房地产开发企业虽关注市场营销阶段，但由于缺乏系统的理论基础和实践经验，其营销工作在实践中难以展开；其二，大部分营销策划带有随意性，缺乏严谨的规划体系与因地制宜的策划方案。

本设计通过对徐州市整个房地产市场、消费者市场、经济状况和一系列社会情况的调研工作的基础上，结合世茂东都·天城项目本身，在进行了详细的分析和研究后，构建了世茂东都·天城项目房地产营销策划方案,在本设计中，对项目的入市价格、销售渠道、促销策略等进行了详细的研究与规划。本设计的目的在于，制定一套科学合理，与本项目实际状况相匹配，又能在市场上具有强劲竞争力且可实际操作的市场营销策划方案，提升世茂天城·东都房地产项目在徐州市场中的竞争力。

关键词  营销策划；产品策略；房地产项目

目录

摘要

Abstract

第一部分  工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 设计的目的及意义-3

2.1 项目层次-3

2.2 个人层面-3

3 工作内容-4

3.1 工作安排-4

3.2个人工作-4

第二部分  营销策划方案-5

1 市场调查-6

1.1 调查目的-6

1.2 市场状况-6

1.3 项目的基本情况及调研分析-8

1.4 消费者分析-9

1.5 项目的SWOT分析-11

1.6 竞争楼盘调研-14

2 产品策略-19

2.1 市场细分-19

2.2 项目定位-20

2.3 目标客户定位-20

2.4 产品的层次营销-21

3 价格策略-25

3.1 项目定价-25

3.2 调价策略-29

4 渠道策略-32

4.1 营销渠道分析-32

4.2 营销渠道的选择及工作流程-32

4.3 项目渠道的控制与管理-33

5 促销策略-36

5.1 电商合作-36

5.2 房产众筹-36

5.3 线下活动-37

5.4 传统广告宣传-38

5.5重点宣传点-40

6营销预算与控制-41

6.1销售分销总预算费用-41

6.2营销推广费用-42

6.3费用价目表-42

6.4控制措施-42

7风险控制-44

7.1 制定风险管控方案-44

7.2 风险预期-44

8营销策划的实施保障措施-46

8.1 人力资源保障措施-46

8.2 组织结构保障措施-46

结论-47

致谢-49

参考文献-50

附录-52