摘要：随着时代的发展、社会的进步、经济结构的进一步优化，房地产业的地位越来越重要。但是房地产项目投资大，开发周期长，投资者为了保障自己未来的增值与收益，在项目开始前做财务分析就尤为重要。

房地产开发项目的财务分析，就是在估算项目总投资额和预期总销售收入的基础上，编制项目的相关财务报表，结合报表计算项目的财务分析指标，以此来分析项目的经济效益，考察项目的盈利能力和偿债能力；再进行不确定性分析和风险分析，综合考虑项目抗风险能力以及受风险影响的程度；最终判断项目在财务上的可行性，为投资开发商提供参考意见。

本文就是以南京六合区龙海骏景住宅开发项目为例，利用收集、整理到的数据资料对该项目进行财务分析。本文对龙海骏景的盈利能力和偿债能力进行了分析，判断该项目在财务上是否可行；接着逐步进行盈亏平衡分析、敏感性分析。最后，根据财务分析的相关理论和科学手段，分析龙海骏景这个项目是否可行，能否达到预期的效益。

关键词 房地产；财务分析；盈利能力；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-3

3 工作内容描述-4

3.1 小组工作内容-4

3.2 个人工作内容-4

3.3 个人工作内容描述-4

4 成果概述-6

第二部分 财务分析报告-7

1 项目介绍-8

1.1 项目概况-8

1.2 计算期的确定-9

1.3 项目进度实施计划-9

2 投资估算-11

2.1 土地费用估算-12

2.2 前期工程费估算-12

2.3 建安工程费估算-12

2.4 公共配套设施费估算-13

2.5 基础设施费估算-13

2.6 管理费用估算-13

2.7 不可预见费估算-13

2.8 开发期间税费估算-14

2.9 销售费用估算-14

2.10 财务费用估算-14

2.11 总投资额估算汇总-15

3 销售收入估算与资金筹措计划-17

3.1 销售价格的估算-17

3.2 销售收入的估算-18

3.2 资金筹措计划-19

4 项目财务分析-20

4.1 基准收益率的确定-20

4.2 基本财务分析报表的编制-21

4.3 盈利能力分析-23

4.4 偿债能力分析-27

5 不确定性分析与风险分析-29

5.1 盈亏平衡分析-29

5.2 敏感性分析-33

5.3 不确定性分析小结-39

5.4 风险分析-39

6 项目财务分析总结及建议-47

6.1 财务分析总结-47

6.2 建议-47

结论-49

致谢-50

参考文献-51