摘要：随着我国现代社会人口老龄化、高龄化的程度逐步加深，养老市场同时也在不断扩大， 各种新兴养老产业也随之产生。而养老地产是一种品质地产与优质管家服务体系相结合新 兴地产项目，可以为其中的老年人提供包括健康护理、餐饮管理、医疗康复等在内的多项 服务。随着我国经济的高速发展和老年人消费水平的提高，使得养老地产近年来在我国逐 渐开始发展。由于受制于庞大的资金规模，市场对于养老地产的投资风险仍然存在很大的 疑虑，加之政策没有一定的鼓励文件，使得养老地产在前期项目融资的道路上步履维艰， 存在比较大的困难。

基于此，本文立足于我国老龄化程度加深与养老地产发展现状的大方向，并以银城地 产在南京的养老地产项目为案例，针对性地研究了企业收益型的养老项目，选择分析了两 个具体项目的前期融资情况与后期资金回笼问题，分析其融资现状进而挖掘现存养老地产 融资模式的的难题包括经营管理落后、融资渠道单一、融资环境不稳定以及缺乏专业型人 才等，根据其问题的成因从而提出具体的对策建议，以期来促进我国养老地产各种融资模 式的不断完善与成熟。

关键词 养老地产；融资模式；发展现状；对策建议

目录

摘要

Abstract

1  绪论-1

1.1  研究背景及意义-1

1.2  研究方法-2

1.3 文章的主要结构-2

2  相关理论概述-4

2.1 文献综述-4

2.2 养老地产相关理论-5

2.2.1 养老地产的定义-5

2.2.2 养老地产的运营模式-5

2.2.3 养老地产一般融资模式-6

3  南京养老地产项目分析-9

3.1 南京养老地产项目简介-9

3.2 南京养老地产项目融资分析-11

3.2.1  银城 DH 养老公寓项目分析-11

3.2.2  银城 DF 项目分析-12

3.3  南京养老地产融资现状-14

4  南京养老地产项目融资存在的问题及成因-16

4.1 经营管理落后，无法创造稳定现金流-16

4.2 融资模式过于单一，信贷渠道门槛较高-16

4.3 资产负债率较高，房地产企业财务风险较大-16

4.4 融资环境不稳定，缺少政策支持-17

4.5 企业融资能力较弱，运营风险较大-17

4.6 专业化的融资服务体系缺乏，相关人才不足-17

5  解决养老地产融资困境的对策建议-18

5.1 借鉴美国 REITs 管理模式-18

5.2 加强金融产品创新-19

5.3 实现养老地产企业多元化融资-20

5.4 构建金融生态链-20

结论-21

致谢-22

参考文献-23