摘要:随着中国经济的高速发展和城市化进程加快，中国房地产行业已经从高速转变到稳步发展，现有格局也随之变化。近年来国家针对房地产行业进行严厉调控，也对行业格局进行调整，市场定位作为房地产开发的首要环节，涉及到整个开发流程，应该规避产品设计相似、定位不准或错误等问题造成的项目市场定位与客户需求严重不符而导致的商品房难以销售。因此，房地产商只有在市场调研与理论分析的基础上进行准确的项目市场定位才能满足客户的差异需求，进而能够促使项目开发成功，实现跨越式发展。

本文运用了理论联系实践、定性与定量相结合的方法，在系统的学习国内外有关房地产市场定位分析方法的基础上，以恒大房地产开发公司开发的“滨河左岸”项目作为具体的设计对象，结合徐州市房地产市场现状和项目的具体实际情况，采用了市场调研、市场分析、SWOT分析等方法与手段，了解了竞争对手现状和客户有效需求，确定了滨河左岸的客户定位、产品定位、价格定位，从而为恒大滨河左岸项目的开发提供了决策依据，使恒大滨河左岸项目在后续的分析中能够不走弯路，使得其在徐州激烈的房地产市场中脱颖而出，同时可以证明市场定位分析在房地产开发中的作用。  

关键词 房地产项目；市场定位；客户需求；市场调研

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

1.1 开发商简介-2

1.2 项目简介-2

1.3 项目周边配套-3

2 本设计的目的和意义-5

3 工作内容-6

3.1 小组工作安排-6

3.2 个人工作内容-6

3.2.1 市场调研-6

3.2.2 定位目标市场-7

4 成果概述-8

第二部分 市场定位报告-9

1 项目市场环境分析-10

1.1宏观环境分析-10

1.1.1宏观经济运行态势-10

1.1.2全国房地产市场现状-10

1.1.3宏观经济运行对房地产投资的影响-12

1.2 徐州房地产市场环境分析-13

1.2.1徐州经济发展概况-13

1.2.2 徐州各区域市场分析-14

1.2.3 徐州房地产市场现状-16

1.2.4商品房成交-17

1.3 2018年徐州房地产市场预测-18

2 项目SWOT分析-19

2.1 优势分析（Strength）-19

2.2 劣势分析（Weakness）-19

2.3 机会分析（Opportunity）-19

2.4 威胁分析（Threats）-19

2.5 SWOT综合分析-20

3 竞争楼盘分析-21

3.1 万科新都会-21

3.1.1项目概况-21

3.1.2项目周边设施-21

3.2东南郡-22

3.2.1项目概况-22

3.2.2项目周边设施-22

3.3御景湾-23

3.3.1项目概况-23

3.3.2项目周边设施-23

3.4 竞争楼盘综合分析-24

4 目标市场定位分析-25

4.1 客户需求调研-25

4.2目标客户群细分-31

4.3 目标客户选择-33

5 产品定位-34

5.1 项目LOGO-34

5.2项目开发设计-34

5.3 项目整体定位-35

5.4项目规划设计-35

5.4.1项目设计原则-35

5.4.2 户型设计-36

5.5 项目配套规划-49

5.5.1 功能分区-49

5.5.2 道路交通系统-49

5.5.3 绿化景观规划-49

5.5.4 物业服务-49

5.5.5 精装房设计-50

6 价格定位-51

6.1价格定位的重要性-51

6.2 影响房地产定价的因素-51

6.3 项目定价目标和方法-52

6.3.1 项目定价目标-52

6.3.2项目定价方法-52

6.4 项目价格计算-52

6.4.1 可比楼盘定价法-52

6.4.2 可比实例修正-53

6.4.3 项目价格建议-54

结论-55

致谢-56

参考文献-57

附录-58