摘要:随着房地产行业发展进程的不断加深，房地产行业的现状也变得不尽人意，出现了过热的投资投，过大的基础建设的规模，盲目的投资，房量大量积压等不良现象。为了缓解这些现象，需要进行财务分析。财务分析以财务报表和其他资料为基础，用专业的财务分析方法，分析和评价项目的经营成果、财务状况及其变动，目的是帮助项目投资方了解项目的财务状况，为以后的投资决策做参考性对照。

本设计是以恒大河左岸的房地产开发项目为实例，使用计算整理的数据对项目进行财务分析。本设计分为俩大部分：工作过程描述和项目财务分析报告，重点部分是项目财务报告部分。项目财务分析报告部分包括：理论准备、基础经济数据指标收集、投资与产出估算、融资计划与销售计划制定、考察盈利能力(静、动态分析)、不确定性分析(盈亏平衡分析、敏感性分析)和风险分析。其中静态分析法从资本金利润率、总投资净利率、总投资利润率和投资利税率这四个指标来考察，动态分析法则从项目财务净现值与内部收益率来考察。盈亏平衡分析通过计算出项目的盈亏平衡点来得出项目最低销售面积，敏感性分析则通过计算售价、销售量、固定成本、单位变动成本这四个变动因素，得出在这四个变动因素单独变动时项目预期利润的变动情况，从而考察承受其受敏感因素变动的范围大小。最后，根据财务的相关理论和科学方法讨论该项目在财务上是否可行，并针对性地给出实践性建议。

关键词 房地产项目；财务分析；盈利能力；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-4

2.1 设计意义-4

2.2 设计目的-4

3 工作内容概述-5

4 成果概述-7

第二部分 项目财务分析报告-8

1 项目介绍-9

1.1 项目经济指标-10

1.2 项目生活配套设施-10

1.3 项目开发经营计划-12

2 项目投入与产出估算-13

2.1项目投入估算-13

2.1.1 土地估算-15

2.1.2 建筑安装工程费-15

2.1.3 前期工程费-16

2.1.4 基础设施费-16

2.1.5 公共配套设施费-17

2.1.6 不可预见费-17

2.1.7 开发期间税费-17

2.1.8 期间费用-18

2.1.9 建设投资总额估算-19

2.2 资金筹措计划-20

2.3 产出估算-21

2.3.1 销售价格的估算-21

2.3.2 车库收入估算-22

2.4 项目销售计划的确定-23

2.5 项目税金估算-23

3 财务分析-27

3.1 财务分析研究现状及思路-27

3.2 财务分析的作用-28

3.3 财务分析基本原则-28

3.4 项目财务分析流程与内容-29

3.5 盈利能力分析-30

3.5.1 静态分析-31

3.5.2 动态分析-32

3.6 偿债能力分析-33

3.6.1 利息备付率-33

3.6.2 偿债备付率-33

3.6.3 资产负债率-34

3.6.4 流动比率-34

3.6.5 速动比率-34

3.7 不确定性分析-35

3.7.1 盈亏平衡分析-35

3.7.2 敏感性分析-37

3.8 风险分析-41

3.8.1 项目主要存在的风险因素-41

3.8.2 风险具体原因分析-41

3.8.3 风险应对策略-42

4 项目财务分析总结-44

结论-45

致谢-47

参考文献-48

附录-49