摘要:在房地产项目的开发中,土地是必不可少的基础，土地价格更是反应房地产市场的核心要素。于是对土地价格的评估，就成为了房地产开发行业的重中之重。土地估价是估价人员根据估价目的，通过对土地资料的分析，选择合适的估价方法，按照正确的估价流程，对土地的价值进行评估。由于我国房地产市场的高速发展，土地估价也迅速发展并且正规起来，成为房地产开发行业的基础。

本设计尝试对房地产项目开发过程中的土地估价问题作一探讨。以恒大滨河左岸为研究对象，结合其地理位置，自然条件，城市发展状况，交通条件，基础设施建设和环境条件等因素，利用市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法对恒大滨河左岸项目地块进行土地估价。土地估价有助于土地交易的顺利进行，有助于企业做出正确决策，更是为企业投资提供参考依据。

关键词 土地估价；房地产项目；市场比较法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-3

2.1 项目层面-3

2.2 个人层面-3

3 工作内容安排-4

3.1 市场调研安排-4

3.2 毕业设计安排-4

4 成果概述-5

4.1 小组成果描述-5

4.2 个人成果描述-5

第二部分 徐州恒大滨河左岸土地估价报告-7

1 致委托方函-8

2 估价师声明-9

3 估价的假设和限制条件-10

4 项目土地估价结果报告-11

4.1 估价项目名称-11

4.2 委托估价方-11

4.3 受托估价方-11

4.4 估价目的-11

4.5 估价基准日-11

4.6 地价定义-11

4.7 估价结果-11

4.8 估价原则-11

4.9 估价依据-13

4.10 估价报告使用说明-13

5 项目土地概况分析-15

5.1 项目土地概况-15

5.1.1 项目土地基本信息-15

5.1.2 项目土地规划状况-15

5.2 地价影响因素-16

5.2.1 一般因素-16

5.2.2 区位因素-19

5.2.3 个别因素-22

6 项目估价方法的选择-24

6.1土地估价的主要方法-24

6.1.1 市场比较法-24

6.1.2 假设开发法-24

6.1.3 收益还原法-24

6.1.4 成本逼近法-24

6.1.5 路线价法-24

6.1.6 基准地价系数修正法-24

6.2 项目估价方法的选择-25

7 项目土地估价计算过程-26

7.1 市场比较法计算过程-26

7.1.1 市场比较法的基本原理-26

7.1.2 市场比较法的具体步骤-27

7.2 假设开发法计算过程-32

7.2.1 假设开发法的基本原理-32

7.3 基准地价系数修正法计算过程-38

7.3.1 基准地价系数修正法的基本原理-38

7.3.2 基准地价系数修正法的具体步骤-39

8 项目土地估价结果确定-44

8.1 权重分析-44

8.2 恒大滨河左岸项目土地单价确定-45

结论-46

致谢-47

参考文献-48

附录-49