摘要:近几十年来，我国的房地产行业发展迅速，如今更是成为我国经济发展的重要行业。然而由于房地产商品施工期较长、市场竞争激烈、价值巨大等特殊性，国家不得不出台相关政策与法律来对房地产行业进行规范与调控。既要保护房地产开发商的利益，又要维护人民群众的权益。由于房地产投资可能会面临巨大的风险，投资商在投资中就必须要预先设想到各种风险并准备好相应的应对方案，为此就必须做好项目的营销策划方案。营销策划方案不仅要为项目提出风险的控制措施，还要为项目的推广提出科学有效的方案与决策。

本案通过对徐州华润橡树湾房地产项目进行全方位的分析，在对周边市场、人群的调研的基础上，进行项目的优势、劣势、机会、威胁分析，制定出相应的产品、价格、渠道以及促销策略，最后预测项目可能面临的风险对进行风险防范提出一些可行性的建议。

关键词 房地产项目；营销策划；方案决策

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 设计的目的和意义-3

3 工作内容-4

3.1 小组工作安排-4

3.2 个人工作内容-4

4 个人成果概述-6

第二部分 营销策划报告-7

1 报告摘要-8

2 调研报告-9

2.1 调研计划-9

2.2 市场环境调研-9

2.3 消费者调研-11

3 项目分析-16

3.1 特征分析-16

3.2 景观分析-16

3.3 户型分析-17

3.4 SWOT分析-18

3.5 营销目标-20

4 产品策略-21

4.1 产品层次营销-21

4.2 产品差异化策略-23

4.3 产品品牌化策略-23

4.4 产品服务化策略-24

5 价格策略-25

5.1 价格影响因素分析-25

5.2 定价方式-26

5.3 定价目标-26

5.4 价格确定-27

5.5 开盘均价-28

5.6 调价策略-28

5.7 付款方式及折扣-28

6 渠道策略-29

6.1 营销渠道分析-29

6.2 营销渠道对比-29

6.3 营销渠道选择-29

7 促销策略-30

7.1 本项目促销策略组合-30

7.2 广告促销策略-30

7.3 人员推销策略-33

7.4 销售推广策略-35

8 预算与控制-40

8.1销售费用-40

8.2销售费用价目表-40

9 风险类型及处理措施-41

结论-42

致谢-43

参考文献-44

附录-45