研究目的和意义:

优先购买权，亦称优先承买权、先买权，作为民商事法律中的一项重要的制度,是指特定人约定或依法律规定,在特定的买卖关系中,于所有人出卖财产时,依法享有在同等条件下,优先于其他人购买的权利。在我国现行法律中，优先购买权制度并不少见。而近年来，我国一线城市的房价高居不下，二线城市的房价也日益飙升，这导致城市中工薪阶层购房能力相对爆减，房屋自有率相对下降。高房价致使租赁房屋现象日益增多，出租人与承租人之间的纠纷也随之增加。其中，关于房屋承租人的优先购买权问题也逐渐成为争议焦点。

承租人优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买该房屋的权利。承租人的优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立，这些规定对稳定房地产租赁法律关系，保障承租人可以优先得到房屋所有权，促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是鉴于我国现行法律对承租人优先购买权制度的规定过于笼统，致使司法实践中法律适用困难、判案标准不一等问题凸显，对我国司法公信力造成了不良影响。本文通过对相关文献的借鉴参考，对承租人优先购买权制度进行系统的分析，并据此提出自己的一些立法建议，来健全和完善我国的承租人优先购买权制度，以维护承租人的合法利益，维护交易的安全。

课题研究现状:

优先购买权制度是一项有着悠久历史的民事法律制度，无论是在中国古代还是在外国都有着各种各样的优先购买权。承租人的优先购买权作为优先购买权中的一项法律制度，在当今生活中起着非常重要的作用。

承租人优先购买权，在世界各国均有规定，只是称谓有所不同，房屋承租人优先购买权制度已被我国和大多数国家作为一项法律制度确立已久。房屋承租人的优先购买权制度最早能够追溯到古希腊和古罗马时期。在古希腊法的永佃权制度中规定，出佃人在出卖自己田地时必须考虑承佃人的购买意向，同时赋予承佃人优先购买该田地的权利。东罗马皇帝查士丁尼结合本国赋税田和上述希腊永佃权的规定，反向性地明确了永佃户在转让权利时，所有主享有同等条件下的优先购买权。

我国古代的房屋优先购买权多限于亲邻之间，唐代出现的佃租先买权即是我国承租人优先购买权的雏形，并被统治者当做农业社会田宅买卖中的重要制度。后来随着法律制度的发展，承租人优先购买权制度在法律规定中有所体现。1983 年《城市私有房屋管理条例》及 1988 年最高院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则实施意见（试行）》中均有对承租人享有及如何行使优先购买权进行过规定，《民通意见》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条文现已被废止。我国法律正式规定承租人优先购买权制度是1999年颁布生效的《合同法》，该法230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在卖出之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是《合同法》正式在法律层面上确定了房屋承租人优先购买权，但该条较之以往的法律规定并未有所进步，对于该项权利的法律性质、实现程序以及救济方式等都没有明确的规定。2009年9月1日又颁布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释对未通知承租人而直接把房屋出卖给第三人情况下的买卖合同效力进行了规定，也对承租人行使优先购买权进行了一些限制性规定。相较于以前的规定，该解释有一定的进步，但对于优先购买权的法律行使，行使条件及司法救济等仍未作明确规定。目前国内理论界对承租人优先购买权制度的分歧主要体现在该制度的行使、法律效力及司法救济这几个方面。

课题研究主要内容、实施方案及创新点:

1、分析承租人优先购买权制度的特征有哪些以及其存在的价值

  2、承租人优先购买权的行使条件有哪些，有哪些注意事项

  3、我国的承租人优先购买权制度的法律效力存在何种冲突，该如何解决

  4、如何完善我国的承租人优先购买权制度