摘要：住房价格问题一直是全社会关注的热点，与个人、家庭、单位乃至国家都有着密切的联系。我国房地产市场的发展对我国经济水平的提高有很大的帮助。一路飙升的房价令人望而生畏，虽然政府为了抑制房价，不断出台新的政策，但是房价总体趋势还是保持着上涨，只是速度放缓。本文对大连二手房房价问题进行定量和定性分析,并对房屋价格进行预测。从而，对房价的影响有更深刻、更全面的认识，并为每一位参与者在大连购买二手房提供参考。

本文基于供给和需求理论,选择甘井子区,高新园区,西岗区，中山区的二手房数据,以地理因素为例,利用多元回归对房价影响因素进行结构分析,使得研究结果更加通俗易懂。构建模型的过程包括:数据的采集和预处理,变量的选取,多元回归方程的拟合和检验及结果分析。

最终的模型构建结果表明,房屋的内部因素如卧室数量,客厅数量，楼层，房屋面积以及房屋的区位因素,包括所在城区,距离地铁远近,是否学区是影响二手房价格的主要因素。

关键词:二手房;多元回归;价格评估

目录

摘要

Abstract

1 研究思路和研究方法 1

1.1 研究思路 1

1.2 研究方法 1

1.2.1分析方法介绍

1.3 研究意义 1

2 数据采集及预处理 4

2.1 数据采集 4

2.2 数据预处理 5

3 房地产基本理论

3.1房地产涵义

3.2房地产的特点

3.2.1房地产的天然特点

3.2.2房地产的经济特点

3.3房地产市场体制

3.3.1土地投资市场

3.3.2房产开发市场

3.4房地产市场的结构

3.5房地产类别

3.5.1根据用场划分

3.5.2居民住宅楼楼层分类的规则

3.6房地产土地的使用日期是怎么样来规定的?

3.7房屋买卖过程

3.7.1 房屋买卖的相关问题

3.7.2 房地产转让的代理与经纪人

3.8房价的组成

3.8.1 生产成本

        3.8.2 计划利润

        3.8.3 税金

        3.8.4 住宅楼层、朝向和地段的差价

4大连市二手房市场情况分析

    4.1近5年来大连市房地产投资情况

    4.2大连市二手房价格走势分析

5大连二手房价格影响因素定量分析

5.1 多元线性回归模型的选取

5.2 结果与分析

5.2.1房屋面积对房价的影响

5.2.2 卧室数目对二手房价格的影响

5.2.3客厅数对单位面积房价的影响

5.2.4楼层对单位面积房价的影响

5.2.5区域对单位面积房价的影响

5.2.6是否临近地铁对单位面积的影响

5.2.7是否是学区房对二手房房价的影响

5.2.8综合几个因素对单位面积房价影响

5.3房屋价格预测

   5.3.1比较2016-2018年房价变化

5.3.2 通过回归分析预测房价

6.参 考 文 献 18

致    谢-20