摘要:华润物业的发展距今已有多年的历史，最早可追溯到30多年前最先成立的香港华润物业。发展至今，除了香港的业务，已随华润置地进入中国内地46个城市，服务的项目超过70个，现已积累了丰富的行业经验，多个项目获得物业管理国优示范或省优荣誉，但华润物业依附于华润置地在全国的整体战略而发展，为华润置地的总体目标的实现而服务。华润物业自身发展不充分，现面临一系列的问题，既制约着华润置地的发展，也制约着华润物业的自身的发展。

本文在对华润物业的发展现状和对华润物业的内外环境、竞争环境、市场需求分析的基础上，对华润物业进行了SWOT分析，得出了SO（优势-机会）战略。又在对华润物业的问题和劣势分析的基础上，对排在我国物企TOP100的且变革前与华润物业有相似度的万科物业的变革进行了研究，得出了剥离重组发展战略。剥离重组发展战略是对华润物业的自负盈亏的自主发展问题进行了研究，也是对优势-机会（SO）战略的补充。得出发展战略后，又提出了一些战略实施的重点保障。

关键词 华润物业；发展战略；物业管理；战略选择

目录

摘要

Abstract

1绪论-1

1.1研究背景及意义-1

1.1.1 研究背景-1

1.1.2 研究意义-1

1.2国内外研究现状-1

1.2.1国外研究综述-1

1.2.2国内研究综述-2

1.3 研究内容、研究方法和框架-2

1.3.1研究内容-2

1.3.2研究方法-2

1.3.3研究技术路线-3

2物企发展战略的相关理论-4

2.1企业发展战略的相关理论-4

2.1.1企业的战略管理-4

2.1.2企业发展战略-4

2.1.3剥离、外包-4

2.2物业管理的相关理论-4

2.2.1物业、开发物业与持有物业-4

2.2.2我国物业管理未来发展的四个层次-5

3华润物业发展的现状和问题分析-6

3.1华润物业的发展现状-6

3.2华润物业发展的问题分析-9

3.2.1与华润置地的长期战略不符-9

3.2.2与华润置地的物业运营核心不符-9

3.2.3盈利模式还停留在传统阶段-10

3.2.4置地物业管理部的管控力度较弱-10

3.2.5部分地区也常出现物业纠纷-10

3.2.6与我国物业的政策和发展趋势不符-10

4华润物业的生存环境分析-12

4.1华润物业的外部环境分析-12

4.1.1政策法规（Political）分析-12

4.1.2经济（Economic）环境分析-12

4.1.3社会文化（Social）环境分析-13

4.1.4技术环境（Tecnology）分析-13

4.2华润物业的内部环境分析-13

4.2.1企业文化-13

4.2.2华润置地内部各单元业务之间协同发展-14

4.2.3华润物业的发展和现有的资质和荣誉-14

4.3华润物业的竞争环境分析-15

4.4 行业供需现状分析-15

5华润物业的SWOT分析和万科物业战略变革启示-16

5.1 华润物业的SWOT分析-16

5.1.1内部优势（Strengthes）分析-16

5.1.2内部劣势（Weaknesses）分析-17

5.1.3外部机会（Opportunities）分析-17

5.1.4外部威胁（Threats）分析-17

5.2万科物业战略变革启示-17

5.2.1选择万科物业研究的原因-18

5.2.2万科物业变革的研究-18

5.2.3华润物业发展的启示-18

6华润物业总体发展战略的决策-19

6.1华润物业发展战略的选择-19

6.1.1优势-机会（SO）战略-19

6.1.2剥离重组发展战略-19

6.2华润物业的总体发展战略-20

6.3华润物业的战略实施保障-20

6.3.1华润物业的主要战略措施-21

6.3.2华润物业战略的重点风险防范-21

结论-23

致谢-24

参考文献-25