摘要:改革开放以来，尤其是近几年，我国房地产业迅猛发展，在国民经济中发挥了巨大的作用，为加快城市建设、改善投资环境、提高人们居住质量和城市总体水平作出了突出的贡献。房地产业成为我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱产业之一。房地产项目具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。项目决策的依据是根据可行性研究理论对项目进行科学的分析与预测。因此在项目立项过程中对拟投资项目进行项目可行性分析显得尤为必要。

本文根据一般可行性研究的基本步骤和方法，具体参照房地产开发项目的特殊情况，对“国浩.钟山晶典三期”房地产开发项目进行可行性分析和研究。通过收集和调查得到的数据对计划中的第三期项目进行投资规模预测、资金筹措、资金使用计划、财务评价、国民经济评价和该项目的不确定性以及风险分析，最终得出关于该项目第三期的建设是否可行的结论，并指出项目建设中存在的问题和给出相关建议。

关键词 房地产；可行性研究；财务分析；投资估算

目录

摘要

Abstract

1绪论-1

1.1选题的背景和意义-1

1.1.1选题的背景-1

1.1.2选题的意义-2

1.2房地产项目可行性研究的概念、内容、方法和技术路线-2

1.2.1可行性研究的概念-2

1.2.2可行性研究的内容-2

1.2.3可行性研究的方法-3

1.2.4技术路线-4

1.3建设项目评估的主要内容-4

2市场分析和预测-6

2.1国内房地产市场的分析-6

2.2南京市房地产市场分析-7

2.3“国浩.钟山晶典三期”项目的SWOT分析-8

2.3.1优势（S）-8

2.3.2劣势（W）-9

2.3.3机会（O）-9

2.3.4威胁（T）-9

3开发方案分析-11

3.1工程概况-11

3.2地址选择-11

3.3住宅建筑设计原则-12

3.3.1布局科学合理-12

3.3.2材料环保-13

3.3.3以人为本-13

3.3.4住宅外观设计多彩化-13

3.3.5居住环境生态化-13

3.3.6配套设施健全化-13

3.4总体规划设计理念-13

3.4.1可持续性发展-13

3.4.2居住环境优越化-13

3.4.3规划方法科学化-13

3.5周边相关产品的竞争情况-14

3.6产品定位-14

3.7项目的开发计划-15

4投资、销售估算和筹资评估-16

4.1“国浩.钟山晶典三期”房地产项目投资估算-16

4.1.1土地费用-16

4.1.2建筑安装工程费-16

4.1.3前期工程费-17

4.1.4基础设施建设费-17

4.1.5不可预见费-17

4.1.6开发期间税费-17

4.1.7管理费用-18

4.1.8销售费用-18

4.1.9财务费用-18

4.1.10总投资估算-19

4.2“国浩.钟山晶典三期”项目销售收入估算-19

4.2.1项目产品定价的方法和选择-20

4.2.2项目可销售面积的确定-20

4.2.3“国浩.钟山晶典三期”项目销售收入估算-20

4.3项目销售税金及附加估算-21

4.3.1税金概念及分类计算方法-21

4.3.2销售税金及附加表-24

4.3.3土地增值税-24

4.4“国浩.钟山晶典三期”项目投资计划和资金筹措-25

5财务分析-27

5.1建设项目财务评价概述-27

5.1.1财务评价的概念-27

5.1.2财务评价的作用-27

5.1.3财务评价的目的-27

5.1.4财务评价的内容和评价指标-28

5.1.5财务评价指标的计算方法-28

5.2“国浩.钟山晶典三期”项目财务分析-30

5.2.1损益表与项目静态能力分析-30

5.2.2现金流量表与项目盈利能力分析-31

5.2.3本项目的还本付息表-33

6项目的风险性和不确定性分析-34

6.1导致项目存在风险和不确定性的原因-34

6.2房地产项目风险概述-34

6.2.1风险的概念-34

6.2.2房地产项目风险的特点-34

6.2.3房地产项目风险的识别-35

6.3“国浩.钟山晶典三期”房地产项目风险分析-35

6.3.1财务风险-35

6.3.2政策风险-36

6.3.3市场风险-37

6.4防范风险措施-37

6.4.1市场风险及价格风险的防范-37

6.4.2合同风险防范-37

6.4.3企业风险防范-37

6.4.4融资风险防范-38

6.5项目不确定性的概述-38

6.5.1敏感性分析的基本理论-38

6.5.2盈亏平衡分析的基本理论-38

结论-40

致谢-42

参考文献-43

附录-44