摘要:近年来，房地产企业已经成为国民经济消费和投资的热点，全国房地产市场出现了逐渐成熟和局部过热的现象，因此国家加强了对房地产的宏观调控。目前，小规模房地产企业占房地产行业的多数。为了有效的回应国家的监管，证实自己的财务信息是真实有效并顺利从银行取得贷款，房地产企业往往会聘请有相关资质的会计师事务所对自己进行审计，出具审计报告。对于房地产企业而言，开发成本是最大的成本项目支出，是成本核算的重点；对审计人员而言，房地产企业的开发成本核算内容是否属实是重要风险点。故本文首先对小规模房地产企业开发成本的内容及核算方法进行了简单介绍，对应关注的审计重点进行了分析与归纳；然后通过查阅资料，结合作者的实习经历针对开发成本的审计重点所采取的审计程序进行了分析与总结，接着结合具体案例分析了在实际操作中应如何对小规模房地产企业开发成本进行审计。最终得出了注册会计师在对小规模房地产企业的开发成本进行审计时应关注的7个重点以及7种相应的审计程序的结论。本文中的房地产企业指的是从事商品房建设及销售的小规模房地产企业。

关键词：房地产企业；开发成本；审计重点；审计程序

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摘要

Abstract

1 小规模房地产企业开发成本的内容及核算方法-1

1.1 小规模房地产企业开发成本的内容-1

1.2 小规模房地产企业开发成本的核算方法-1

2 小规模房地产企业开发成本的审计重点-2

2.1 通过土地评估增值虚增开发成本-2

2.2虚增建筑安装工程费-2

2.3 利用关联企业多计开发成本-3

2.4 随意提取设施费调节开发成本-3

2.5 随意分摊借款利息以调增开发成本-4

2.6 其他人为虚增开发成本的途径.4

2.7 不实结转主营业务成本以减轻税负..4

3 小规模房地产企业开发成本的审计程序-5

3.1检查土地使用权价值是否合理-6

3.1.1了解掌握基本评估方法，鉴别评估报告-6

3.1.2实地勘察，多方求证，鉴别真伪-6

3.1.3寻找专业评估机构咨询-6

3.2检查建筑安装工程费用是否属实-7

3.3检查关联方关系是否属实及双方签订合同的真伪性-7

3.4检查公共配套、基础设施费的内容以及预提方法-8

3.5检查利息资本化是否合理-8

3.6检查是否存在其他人为调增开发成本的现象-9

3.7检查是否正确结转成本-9

4 小规模房地产企业审计案例-9

4.1 A小规模房地产公司虚列成本偷税案-10

4.2 针对审计小规模房地产企业开发成本的建议-12

结论

参考文献

致谢