摘要：策划是房地产良好发展的先决条件，有利于房地产企业有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。策划帮助房地产开发企业管理创新，遵循科学的策划程序，从寻找房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

项目位于成都湖秀路一号，策划过程中首先对房地产市场进行分析，确定目前房地产市场供求态势和发展阶段。通过对消费者需求的精准分析确定目标客户群。根据政策法规和前期市场调研资料,在经济效益，社会效益和环境效益统一的前提下，对该进行规划设计。项目定位城市绿地，湖畔休闲高端住宅，结合项目的对拟开发房地产项目所需要的投资进行估算，并依据估算设计合理的投融资方式。结合项目自身地理位置优势对拟开发房地产项目进行营销策划，根据市场的变化不断调整营销方式和侧重点。

通过对房地产开发项目合理的策划，高效的协调资源，控制施工成本，组织活动有序进行，树立以人为本的策划理念，最终达到实现盈利的目的。

关键词：项目策划；规划设计；投资估算

目录

摘要

Abstract

第1章项目概况-1

1.1项目地块说明-1

1.2项目建设目的及开发模式-1

1.2.1建设目的-1

1.2.2开发模式-2

1.3项目周边基础设施-2

1.4交通系统-2

1.5规划设计要求-3

第2章市场分析-4

2.1宏观分析-4

2.1.1经济分析-4

2.1.2政策分析-4

2.2成都房地产市场分析-5

2.2.1供应情况-6

2.2.2成交情况-7

第3章区域分析-9

3.1规划地位置-9

3.2竞争个案分析-9

3.2.1主要竞争个案资料-9

3.2.2竞争项目价格分析-10

3.2.3竞争项目规划分析-11

第4章项目SWOT分析-12

4.1项目四要素分析-12

4.1.1项目的主要优势-12

4.1.2项目的主要劣势-12

4.1.3项目的外部机会-12

4.1.4项目的外部威胁-13

第5章项目定位-14

5.1案名-14

5.2客户定位-14

5.3产品定位-14

5.4物业定位-15

5.5价格定位-15

5.5.1价格影响因素-15

5.5.2市场比较定价法-16

第六章规划设计-19

6.1整体规划思路-19

6.2详细规划设计-19

6.2.1住宅区总规划-19

6.2.2景观设计-20

6.2.4户型设计-22

第7章开发计划-25

7.1项目开发方案确定-25

7.2施工进度计划-25

7.3项目建设工程进度控制-26

7.4项目建设期内的管理计划-27

7.4.1质量管理-27

7.4.2成本管理-28

第8章投资分析-30

8.1成本分析-30

8.1.1土地成本-30

8.1.2建安工程费-30

8.1.3前期工程费-30

8.1.4基础设施配套费-31

8.1.5公共配套设施建设费-31

8.1.6不可预见费-32

8.1.7开发成本-32

8.1.8开发费用-32

8.1.9总成本费用-32

8.2收益分析-33

8.2.1住宅销售收入-33

8.2.2车库销售收入-33

8.2.3总收入-34

8.2.4税费-34

8.2.6借款还本付息表-35

8.3盈利分析-36

8.3.1利润情况-36

8.3.2现金流量表-36

第9章营销策略-38

9.1预热期-38

9.1.1预热期的推广策略-38

9.1.2预热期的销售策略-38

9.2热销期-38

9.2.1热销期的推广策略-38

9.2.2热销期的销售策略-39

9.3尾盘期-39

9.3.1持续销售期的推广策略-39

9.3.2持续销售期的推广策略-39

9.4尾盘期的销售策略-40

结    论-41

参 考 文 献-42

致谢-43