摘要：近年来，由于我国现代化工业发展迅速，居民对于房地产的需求量不断增加。在未来，高铁、轻轨、教育、医疗、就业、创业、城市人口流入和流出都对房地产的发展有着至关重要的影响。

房地产开发项目是一项高风险、高投入的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，在房地产开发进程中将会遇到各种各样的困难与挑战，故而我们需要对所开发房地产项目当前所处的环境、市场与国家政策等有深入的调查与研究。该项目研究选取南京市秦淮区NO.2013G49号地块，首先调研了南京市的房地产开发市场环境，对南京市经济发展状况、南京市居民经济收入水平、南京市居民购房需求进行了调查与分析。其次将所需研究的房地产项目与周围相似房地产项目进行对比分析，从而制定该项目的具体开发过程进行规划。最后对该工程进行经济评价分析，预算该项目的风险与规避风险的措施。

关键词：市场环境  居民经济水平  经济评价  规避风险

目录

摘要

Abstract

1.绪论-1

1.1项目背景-1

1.2项目目的-1

1.3项目意义-1

1.4项目内容-1

2.南京市市场经济调查-3

2.1南京市市场环境状况分析-3

2.1.1南京市城市状况-3

2.1.2 南京市城市经济发展-3

2.1.3 南京市城市产业结构-5

2.1.4南京市城市文化环境-6

2.2南京市城市房地产市场分析-7

2.2.1南京市居民投资比例分析-7

2.2.2南京市房地产市场供求状况-7

2.2.3南京市房地产价格走向-8

2.3南京市房地产需求状况分析-9

2.3.1南京市城市居民结构状况-9

2.3.2南京市居民经济消费水平-9

2.3.4南京市居民消费偏好-10

2.4 南京市区域环境状况-12

2.4.1南京市区域规划-12

2.4.2南京市城市道路规划-13

2.4.3南京市区域周边竞争情况分析-13

3.地块可行性研究报告-17

3.1 项目总体概况分析-17

3.1.1项目建设背景-17

3.1.2项目区域位置-17

3.1.3 项目周围环境状况-17

3.1.4项目规划指标-17

3.2项目定位-18

3.2.1 SWOT分析-18

3.2.2项目产品定位-18

3.2.3项目价格定位-19

3.3技术方案-19

3.3.1设计原则-19

3.3.2设计方案-20

3.3.3规划设计指标-20

3.3.4户型设计-20

3.4项目实施进度-20

3.4.1开发进度计划-20

3.4.2销售计划-21

3.4.3组织机构-22

3.5投资估算-23

3.5.2费用估算-23

3.5.3资金来源-28

3.6项目财务评估-29

3.6.1资金流动计划-29

3.6.2投资收益率-30

3.6.3财务净现值-30

3.6.4内部收益率-31

3.6.5投资回收期-31

3.6.6财务分析总结-32

3.7风险分析-32

3.7.1盈亏平衡分析-32

3.7.2敏感性分析-33

3.8环境影响分析-37

3.8环境影响分析-37

3.8.1环境影响因素-37

3.8.2 控制措施-38

3.9结论与建议-39

参考文献-40

附录-41

致谢-45