（一）迪诺水镇商业业态及业态组合

1.迪诺水镇商业业态

商业业态是经营者根据自身实力和发展战略,结合商业地产项目所在区域的发展情况, 为满足不同消费需求而形成的经营形态或模式。就城市商业综合体而言,主要的商业业态包 括:购物中心、酒店、写字楼、公寓以及住宅等。而购物中心内的传统业态又分为百货、超 市、专卖店、娱乐中心、美食广场、金融通讯商店等。随着社会需求的不断变化以及行业 竞争的日趋激烈,包括室内水族馆、游艺世界、主题游乐馆、宠物园、观景台、主题酒店等 在内的各种新的业态形式层出不穷,且所占比例越来越大,以满足社会新的消费需求。

迪诺水镇是集零售、主题酒店、休闲娱乐、餐饮、定制会所为一体的商业综合体，其 商业业态不仅丰富多样，且在常州有独一无二的业态形式——主题游乐场。在满足社会传 统消费需求的同时，也提供了新的业态形式，为明确的招商定位提供了全新的概念。

2.迪诺水镇业态组合

所谓业态组合就是商业综合体根据自身的定位确定商业业态的种类,确定每种业态在其 中的分布状况以及各成分组合配比的过程。具体来说,业态组合涉及以下三个层面:

（1）业态的选择。商业综合体应承载哪些功能、涵盖哪些业态。比如商业综合体是涵 盖所有的业态,还是只是其中几种业态的组合;主题酒店类型、零售业类型、餐饮业类型等 各种业态类型的选择。

迪诺水镇作为中华恐龙城板块的商业核心及恐龙园入口的必经之地，其商业业态主要 包含了零售、主题酒店、休闲娱乐、餐饮、定制会所等，而其业态类型的选择在满足消费 需求的同时还要区别于主要竞争对手新北万达广场。

（2）配比的确定。即各业态在商业综合体中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多 少。比如零售、主题酒店、餐饮等占整个商业综合体的比例,餐饮经营者的数量等。

迪诺水镇为了充分挖掘恐龙园每年庞大的游客量，其在零售业（旅游商品、特色零售 店等）、主题酒店、餐饮业招商占应超一半。

（3）分布的规划。明确各业态在商业综合体中的区位,使之产生相互能动关系。比如零 售业、主题酒店等所处的位置及周边业态的布置等。

因此,迪诺水镇在招商的过程中应该对不同的业态进行有效的划分与组合,使其产生巨 大的连动和需求外部效应,这不仅关系到迪诺水镇与恐龙园游客量的共享、招商优惠策略的 制定,更决定了迪诺水镇招商定位的实现。

（二）招商目标市场选择

迪诺水镇，作为一个商业旅游综合体，主打旅游休闲和商业消费，结合产品特点与 消费者、消费特征以及前期分析，我们可以确定招商的主要目标市场为：零售业、主题 酒店、餐饮业。

招商目标描述： 1.零售业：随着社会的发展，零售业与消费者的关系越来越密切，几乎每个人都必须

从零售中获得所需的产品或服务，零售已经成为消费者生活中的重要组成部分。迪诺水镇 作为恐龙园入口的必经之地，每年享有 500 万游客量，旅游商品、特色商品等的零售将提 升消费转化率，将游客转化为消费者。

2.主题酒店：酒店行业是为外出旅游的人们解决食宿等问题的服务行业，其在商业旅 游综合体中是一个必要的存在。迪诺水镇作为中华恐龙城板块的商业核心，被恐龙园、恐 龙谷温泉、恐龙城大剧场所围绕，而对于中华恐龙城的游客而言，方便出行、交通便利的 旅游休憩场所才是首选。迪诺水镇位置佳，方便快捷，游乐、购物、餐饮齐全，招商目标 包含主题酒店，更能满足全国各地乃至国外游客的消费需求。

3.餐饮业：餐饮作为消费的基本需求，消费人群基础量较大；餐饮业进入行业标准较 低，商户人群众多，选择性也较大。因此，迪诺水镇的招商目标也主要包含餐饮业。

（三）招商定位 1.进行招商定位的原因

（1）针对性的营销 明确的招商定位可以最大程度的区别于竞争对手，形成差异化营销。迪诺水镇根据自

身问题及特色提出独一无二的招商定位，在招商的过程中能更加有针对性，使招商活动更 加有效。

（2）促进招商 通过明确招商定位，寻找迪诺水镇和商家之间的契合点，实现两者的共鸣与共赢，提

高两者的影响力。

2.明确招商定位 在招商中，我们将迪诺水镇定位成以恐龙城为主题的旅游商业综合体。 招商定位描述：我们将迪诺水镇定位为以恐龙城为主题的旅游商业综合体。首先，迪

诺水镇根本上是一个城市商业综合体，即迪诺水镇是一个集零售业、主题酒店、餐饮业、 娱乐休闲业、服务业等多业态于一体的商业综合体；其次，迪诺水镇是中华恐龙城板块的 商业核心和恐龙园入口的必经之地，每年与恐龙园共享 500 万黄金游客，且其建筑风格及

商业文化都以恐龙为主题；最后，迪诺水镇于 2014 年底开街试营业，正在制定一系列招商 优惠策略。因此，在招商过程中，应该将这三点特征多方位展现在商家业主面前，达到招 商的目的。

二、迪诺水镇招商亮点

（一）招商原则

巧妙利用迪诺水镇的自身优势及特点，保障商户利益的手段，让本次招商跳出普通商 业街招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品 牌概念的“一石二鸟”的多元效果。

（二）招商诉求点

1.来迪诺水镇开店，跟着恐龙园赚翻天！

诉求点由来：迪诺水镇是由常州环球恐龙城实业有限公司投资开发的。该项目是龙城 旅游控股集团打造的 3.2 平方千米环球恐龙城国家 5A 级景区内的商业核心项目，同时也是 8 平方千米“常州创意产业基地”的核心项目之一。

迪诺水镇有一个区域优势，即它占据了整个 3.2 平方千米的环球恐龙城上最核心的位

置，如图 12 所示。环球恐龙城现在运营的最核心的项目是中华恐龙园，而中华恐龙园目前 已经把开放的西大门移到东大门，想要进入中华恐龙园就必须经过迪诺水镇，因此，迪诺 水镇已成为旅客的必经之路，这样的核心位置使得迪诺水镇有了一个先天性的客源的基础

——每年超 500 万的恐龙园游客。另外鲁布拉水世界也在改造升级中，正在逐步增加娱乐 项目，延长开放时间，这也增加了迪诺水镇的游客基数。在不久的将来，鲁布拉水公园会 独立开放，而迪诺水镇又会成为鲁布拉水公园入口的必经之地。还有，龙城旅游控股集团 未来将在恐龙谷温泉北侧和恐龙城大剧场的东侧再建一个 0.2 平方千米的主题公园，也就 是迪诺水镇将被恐龙园、恐龙谷温泉度假村、恐龙城大剧院以及新的主题公园围绕其中， 这对未来迪诺水镇的游客储备量和游客的辐射量都是非常大的。因此，在迪诺水镇开店， 商家完全不用担心客流量的问题。

图 12 环球恐龙城规划板块

2.以恐龙为主题，游憩型商业综合体

诉求点由来：迪诺水镇是唯一的以恐龙为主题的旅游商业综合体，集零售业、恐龙主 题酒店、餐饮世界、儿童职业体验馆等为一体，以体验式欢乐消费为特色的旅游商业综合 体。不同于其主要竞争者新北万达广场的是，迪诺水镇主要消费者为全国各地游客，游客 们在游玩恐龙园后可在迪诺水镇继续游玩各具特色的体验馆及娱乐休闲场所，体验游、 吃、玩、购、住一站式消费。另一类不同之处在于，迪诺水镇以恐龙为主题的建筑群，在 满足游客及其他消费者需求的同时，也提供了别具一格的消费环境。最后，道格拉斯名品 折扣村的加盟，大量国际一线品牌折扣店也将聚集于此，打造最具强大生命力的国际品牌 风尚街区，让游客及消费者在众多品牌分类中各取所需。不管你有哪些购物需求，或是旅 游、娱乐需求，迪诺水镇都能满足你，这一点也是新北万达广场所欠缺的。

3.招商优惠策略 诉求点由来：今年将是环球恐龙城板块爆发的一年，中华恐龙园新大门东移，迪诺 水镇于 2014 年年底正式试营业，正开启全面招商模式。就主要竞争者新北万达广场

而言，迪诺水镇招商正如火如荼的进行中，并且制定了一系列的招商优惠策略，而新北万 达广场招商进程已进入最后阶段；且迪诺水镇商铺租金较新北万达广场低，这也是招商优 惠策略之一，2014 年迪诺水镇与新北万达广场租金对比请见表 9。

表 9 迪诺水镇与新北万达广场商铺价格对比

商业街 月平均租金/元 商铺均价/平米/元

万达金街 12500 23258

迪诺水镇 13000 18000

（三）招商口号 www.Eeelw.com

口号：缤纷业态，上迪诺开店，黄金游客，携您共享！ 口号由来：第一，迪诺水镇拥有丰富多彩的商业形态、活动以及齐全的周边配套设

施。恐龙园现在一年的游客量在五百万左右。这五百万当中百分之七十是散客，并非团体 游客，是自发而来，这些游客具有相当的消费潜力，也就是说只要充分挖掘这 500 万黄金 游客，就可以大大提升迪诺水镇的消费率。第二，恐龙园的停车场在节假日一般是找不到 停车位的，很多都是沿街停车，大家都开自驾车来，那么这会出现一个问题，停车位供不 应求，而在迪诺水镇地下我提供有 5000 多个停车位，这是目前常州最大的集中停车场，同

时常州地铁 3 号线就在迪诺水镇正下方，这为周边居民及其他市区居民来迪诺水镇都增加 了便利性，增添了迪诺水镇的人气。 第三，建成的迪诺水镇，它有消费商场——四万多方 的奥特莱斯，内里提供世界名品消费，且都是是大众化的价格； 有餐饮世界，大约有 4 栋

房子集中做美食世界，世界各地的美食都可以在迪诺水镇品尝到，还可以"推窗见景"，让 顾客想象到在威尼斯河畔边吃边欣赏的场景； 还有 120 观光塔，它是迪诺水镇的地标性建 筑; 儿童职业体验馆，家长可以带自己孩子来体验职业等，尽早融入社会； 智慧馆，顾客 在恐龙园吃饭时可以通过无线点餐，迪诺水镇智慧馆里的机器人将直接制作，相信让机器 人远程制作美食这绝对是独一无二的体验； 最后，晚上玩累了还可以入住迪诺水镇的恐龙 主题酒店，它的主题在全市都是独一无二的，并且位置在恐龙园大门口，这也会非常便 利。各业态商家可以相辅相成，轻松赚人气。

另外，迪诺水镇在招商过程中也引进了许多比较有特色的商家，这些是主要竞争者万 达广场所没有的。举个例子，恐龙园内的花车巡游每天都有，迪诺水镇正式营业后，花车 巡游和恐龙园是联动的，现在演员已经开始编排迪诺水镇特有的花车巡游了。迪诺水镇把 旅游、游乐、商业全部联动在一起的做法，充分的把旅游资源和商业资源结合起来，这是 新北万达广场不可能做到的。因此，迪诺水镇在这一点上充分保证了商家的运营，对未进 驻的商家来说吸引力也会越来越强。

所以如果能来投资迪诺水镇的话，商家不单单是在商业综合体内得到了一个商铺，你 得到的是整个环球恐龙城大旅游资源集体运用发展的一个发挥平台。可以说商家投入了一 份资金，享受到的是整个环球恐龙城所有旅游资源都在为您做宣传，在为您做商业运营。 所以说他的投资前景和价值都非常高。商家在了解这一点的同时会对入驻迪诺水镇更加心 动。