摘要:本文以徐州市泉山区的湖东星辰项目为研究对象，首先考虑到当前我国复杂的经济大环境及国家最新调控政策对房地产市场的影响，其次分析了徐州市近几年的房地产发展的状况。通过市场调研，充分了解当地房地产市场发展状况，竞争楼盘情况和消费者需求。顺着优势、劣势、机会、威胁等四个维度对项目展开分析。

在具体的营销策略制定方面，按照4P营销理论从产品、价格、渠道、促销等四个维度制订了营销方案。最后分析了预算和风险并对诸多不确定性情况做出相对应策略。衷心期望这份营销策划方案能够起到抛砖引玉的作用，为行业发展贡献绵薄之力。

关键词 房地产营销；4P营销理论；SWOT分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-3

3 工作内容描述-4

3.1小组工作内容描述-4

3.2 个人工作内容描述-4

4成果概述-5

第二部分 营销策划报告-6

1 市场调查-7

1.1国家房地产市场宏观政策分析-7

1.2区域市场环境分析-7

1.2.1项目区位状况-7

1.2.2 商业功能-7

1.2.3 居住生活状况-8

1.2.4 交通状况-8

1.2.5 区域房价变动情况-9

1.3 竞争楼盘分析-10

1.4 消费者情况调研-13

2 项目SWOT分析-16

2.1优势分析-17

2.2劣势分析-17

2.3机会分析-17

2.4威胁分析-18

2.5 SWOT矩阵汇总及总结-18

2.6 市场细分-19

3 项目概况-20

3.1项目指标-21

3.2功能区域-21

3.3户型分析-22

3.4内部环境分析-22

3.4.1绿化景观分析-22

3.4.2小区内部配套-23

3.4.3小区内部交通组织-24

3.5装修设计-24

4 产品策略-25

4.1产品定位-26

4.2产品层次营销策略-26

4.2.1核心产品-26

4.2.2有形产品-26

4.2.3延伸产品-30

4.3产品差异化策略-31

4.4产品创新化策略-31

5 价格策略-32

5.1定价策略制定-32

5.2价格调整策略-32

5.2.1调价进程安排-32

5.2.2 提价的幅度和频率-33

5.3开盘价格-33

5.3.1项目整体开盘均价-33

5.3.2具体户型价格差异-34

6 渠道策略-34

6.1营销渠道选择-35

6.2营销渠道实施-35

6.3营销渠道管理-36

7 促销策略-37

7.1本项目促销策略组合-38

7.2广告促销策略-38

7.2.1广告策略分析-38

7.2.2广告主题创意与楼书概要-38

7.2.3广告媒体选择-39

7.3人员推销策略-41

7.4促销推广策略-42

7.4.1销售中心-43

7.4.2样板房-44

7.4.3现场交易奖励-45

7.5各阶段推广方案-45

8预算与控制-46

8.1销售费用-47

8.2营销推广费用阶段控制-47

8.3营销费用价目表-47

9风险分析与应对-47

9.1市场风险-48

9.2竞争风险-48

9.3销售风险-48

9.4工程风险-48

结论-48

参考文献-49

致谢-50

附录-51