摘要:伴随我国经济高速发展，房地产市场也有了翻天覆地的变化，更加规范有序，但房地产市场的竞争十分激烈，开发商虽重视营销，缺乏理论指导。且随意松散的营销策略不但不能达到销售目标还会干扰房地产市场的发展，但优秀的企业总是能合理分析预测市场需求并运用营销策划来达到项目的营销目标。

因此本设计在结合STP和4P理论的基础上，对雍景新城房地产项目的各个环节进行分析，首先，通过对国内，徐州市场环境的分析，消费者情况的倾向分析，以及对同质的竞争楼盘了解，对目标客户人群分析，明确本项目定位；其次，利用SWOT方法确定本项目的市场开发战略；结合4P与STP理论的分析运用，制定合理的营销方案；最后根据营销方案设计对可能有风险的地方提出风险规避和控制措施。本设计希望通过对项目的营销方案的设计，为房地产开发企业在类似项目上提供思考和讨论空间。

关键词 房地产项目；营销方案设计；营销策划

目录

摘要

Abstract

第一部分  工作过程描述-1

1.1 项目概况-2

1.2设计目的和设计意义-3

1.3设计内容与设计方法-4

1.4 工作内容描述-4

第二部分 营销策划报告-5

2市场调研-6

2.1调研计划-6

2.2市场环境调研-7

2.3目标消费者调研-9

2.4竞争楼盘调研-16

3 项目分析-18

3.1景观分析-18

3.2户型分析-19

3.3营销竞争分析-20

3.4 营销策略分析-21

3.5营销目标分析-22

4产品策略-24

4.1市场细分-24

4.2房地产产品策略-25

5价格策略-28

5.1价格影响因素分析-28

5.2定价目标-28

5.3调价策略-30

6渠道策略-32

6.1传统营销渠道分析-32

6.2项目营销渠道选择-33

6.3项目渠道结构-33

7促销策略-35

7.1本项目的促销组合-35

7.2广告促销策略-35

7.3人员推销策略-40

7.4营业推广-41

7.5公共关系促销策略-43

8预算与控制-44

8.1销售分销总预算费用-44

8.2营销推广费用阶段控制-44

8.3费用价目表-45

9风险防范与危机处理-46

9.1风险防范与控制-46

9.2本案的风险预期-46

结论-48

致谢-49

参考文献-50

附录-51