摘要：随着现代社会经济水平的逐步提高和人们对于生活品质要求的提升，物业管理服务已经成为绝大多数住宅小区的重要组成部分，为人们的日常生活安全与便利提供了大量的服务。住宅小区内的基本公共设施，相关场地的维护、管理和服务等都需要由专业的工作人员来组织和统一管理，因此物业管理服务水平的高低 对于居住小区的发展越来越重要。尽管，物业管理在我国目前还是一个新兴的行业，实际上，还存在着许多需要调整的问题，但是，房地产开发商必须要探索出一部符合自身和消费者需求的物业管理方案，只有这样才能顺应房地产市场的发展及消费者的需求，找到适合自身发展的正确经营方法，在日益激烈的市场竞争中处于有利地位。因此，房地产物业管理方案对该行业的发展发挥着非常重要的作用。

本设计改进和革新了曾经住宅小区的物业管理，结合徐州保利万科时代之光项目的实际情况，对查阅的项目资料和研究数据进行了整理，并针对保利万科时代之光项目制定了合乎科学、合理的物业管理方案。在设计分析过程中，对保利万科时代之光项目进行宏观和微观的市场环境分析，在此基础上，分析保利万科时代之光项目自身的优劣势以及所面临的挑战和威胁。最后，通过对保利万科时代之光项目的前期接管物业方案设计、组织机构及部门职能、员工管理、小区设施设备管理、物业日常服务方案设计、物业服务费用测算及缴纳等六个方面的改进和深入探讨，使保利万科时代之光的物业管理方案得到全面的落实。

关键词：房地产住宅项目；物业管理；智慧型物业设计；设施设备管理

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目简介-2

2 研究目的及意义-3

3 工作过程描述-4

3.1 小组工作安排-4

3.2 个人工作内容-4

4 成果简述-6

第二部分 项目概况与环境分析-7

1 项目概况-8

1.1 项目简介-8

1.2 地块规划指标-9

1.3 周边环境及设施配套-11

2 市场调查与分析-12

2.1 宏观市场环境分析-12

2.2 徐州房地产环境分析-13

2.3 项目地块调查分析-13

2.4 潜在业主群体分析-14

第三部分 物业管理服务方案设计-17

1 前期接管物业方案设计-18

1.1 智慧型物业设计方案-18

1.2 接管验收-22

2 组织机构及部门职能-24

2.1 公司概况-24

2.2 组织机构-24

2.3 部门职能-25

3 员工管理-27

3.1 管理人员的配备-27

3.2 管理人员的培训-27

4 小区设备设施管理方案-30

4.1 公共设备设施管理-30

4.2 电梯设施管理-31

4.3 房屋维修方案-32

5 物业日常服务方案设计-34

5.1 环境管理-34

5.2 安全管理-36

5.3 小区文化活动-38

6 物业管理费用测算及缴纳-40

6.1 物业管理费用的构成-40

6.2 物业管理费用的测算-44

6.3 服务费用缴纳-45

结 论-46

致 谢-47

参考文献-48

附录-50