摘要:在市场经济的带动下，房地产行业蓬勃发展。房地产行业受到经济、政策、人口等因素的影响，具有投资回报率大、风险高、受国家政策影响大的特性。不断出台的房地产宏观调控政策在规范了房地产行业发展的同时，也导致房地产市场竞争日趋激烈。如何在激烈的竞争中脱颖而出，成为房地产公司的首要问题。这就要求房地产公司在重视楼盘开发与工程建设的同时，更应注重房地产的市场营销。

本设计的案例项目位于华东重要门户城市——徐州，地处徐州行政中心及区域性的商务、金融、文化中心——新城区。本文在借鉴国内外相关房地产市场营销理论和方法的基础上，依照市场情况及国家政策，结合项目实际情况，进行了充分的市场调查。将理论与实践结合，对项目进行了竞争楼盘分析与SWOT分析。明确项目目标市场定位，制定阶段性销售目标，设计适合该项目的营销策划方案。结合项目客户定位，从产品、价格、渠道、促销四个方面策划营销方案。产品策划部分对项目形象、户型等封面进行了设计。通过市场比较法确定了项目的价格，并制定了调价策略。项目的销售渠道采取了直接渠道与间接渠道相结合的销售方式，通过投放广告、营业推广、人员促销和公共关系等手段进行促销。科学、适宜的营销策划对于房地产项目的开发管理至关重要，希望本文能为未来家园项目提供一定的参考。

关键词 房地产；市场调研；营销策划

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的及意义-3

3 工作过程描述-4

4 个人成果概述-7

第二部分 营销策划报告-8

1 未来家园项目特性分析-9

1.1 项目地块概况-9

1.2 项目技术资料-10

1.3 项目周边配套设施-11

1.4 项目交通配套状况-12

2 房地产市场环境分析-14

2.1 我国房地产市场分析-14

2.2 徐州市房地产市场分析-15

3 竞争状况分析-17

3.1 选择竞争楼盘-17

3.2 调查竞争楼盘-17

3.3 分析竞争楼盘-18

3.4 竞争分析总结-19

4 未来家园SWOT分析-20

4.1 优势分析-20

4.2 劣势分析-20

4.3 机会分析-21

4.4 威胁分析-21

4.5 项目SWOT分析总结-21

5 未来家园目标客户选择-23

5.1 消费者分析-23

5.2 明确目标客户-25

6 未来家园项目销售目标-27

6.1 阶段销售目标-27

6.2 销售进度控制-27

7 产品策划方案-29

7.1 产品形象策划-29

7.2 产品规划-32

8 价格策划方案-36

8.1 影响未来家园房价的因素-36

8.2 市场比较法确定单价-37

8.3 制定价格策略-39

9 渠道策划方案-41

9.1 渠道优劣分析-41

9.2 项目选择渠道-42

10 促销策划方案-46

10.1 制定促销策略-46

10.2活动经费预算-51

结论-52

致谢-53

参考文献-54

附录-55