摘要:随着中国房地产市场的快速发展,房地产业在国民经济中居于主导地位，从而催生了 物业管理行业的高速发展。在我国的房地产取得辉煌的成就的同时，理应不断加强物业管 理的发展。据不完全统计，截至 2017 年，中国物业管理企业有 8 万多家，员工数量达到

700 多万，国内产业产值达 3 千亿元，年均增长 24%以上。因此，物业管理行业的发展方 向在中国变得越来越清晰,它将会是强强联合,规模化经营,发展成系统集成化物业管理, 从而完成并达到物业管理的最优状态。

本设计以融创旗下的玉兰公馆楼盘项目的物业服务为研究对象，首先，对该项目进行 前期考察，接着从物业最基本的服务内容进行深层次挖掘，对物业突出性较强的物业服务 理念，接管验收的程序，入住管理应该注意的举措，和对房屋的装修，后期不间断的维护 以及对物业费用的透明化，内容都有涵盖。这都彰显我物业公司走向专业化，以人为本的 服务理念。最后为融创玉兰公馆物业公司管理提供参考，改善小区内环境，提高其居住水 平，进而来提升物业管理的市场占有率和竞争力。

关键词 住宅物业；物业服务；服务定位；物业服务费用

目录

摘要

Abstract

第一部分-工作过程描述-1

1 项目简介-2

2 设计的目的和意义-3

3 工作过程描述-4

3.1 小组工作内容-4

3.2 本人工作内容-4

4 成果概述-6

第二部分 物业服务方案设计-7

1 玉兰公馆项目物业服务整体设计-8

1.1 项目概况-8

1.1.1 项目的主要经济指标-8

1.1.2 公共设施配套-9

1.2 潜在业主群体调查-10

1.3 物业服务定位分析-12

1.3.1 融创物业服务理念-13

1.3.2 融创物业服务实施措施-13

2 小区智能化服务设计-14

2.1 智能化的系统内容-14

2.2 网络服务平台的建立-14

2.3 智能化应用-16

2.3.1 智能化服务内容-16

2.3.2 安全防范系统-17

3 前期物业服务方案设计-20

3.1 建立服务的系统和平台-20

3.2 接管验收-20

3.2.1 接管验收的内容和程序-20

3.2.2 关于质量问题处理办法-21

3.3 入住管理-21

3.3.1 入住管理程序-21

3.3.2 入住管理服务要求-23

3.4 装修管理-23

3.4.1 装修管理程序-23

3.4.2 装修管理中注意的事项-24

3.5 建立档案库-25

4 小区设备设施管理方案-26

4.1 公共设施-26

4.2 房屋维修方案流程-26

4.3 项目设备设施运行管理-28

4.3.1 供电系统设施管理-28

4.3.2 电梯系统设施管理-28

5 物业综合服务方案设计-30

5.1 环境管理-30

5.1.1 保洁管理-30

5.1.2 绿化管理-31

5.2 安全管理-31

5.2.1 治安管理-31

5.2.2 车辆管理-32

5.2.3 消防安全管理-33

6 组织保障-35

6.1 部门设置及职责-35

6.2 员工招聘计划-36

6.3 人员培训计划-36

6.4 人员的管理制度-37

6.4.1 员工录用制度-37

6.4.2 考勤制度-38

6.4.3 福利制度-38

6.4.4 奖惩制度-39

7 物业服务费用-40

7.1 物业服务费用的构成-40

7.2 物业服务费用的测算-40

7.2.1 人工费-40

7.2.2 设备设施维护费-41

7.2.3 清洁费-42

7.2.4 绿化费-42

7.2.5 保安费-43

7.2.6 办公费 -43

7.2.7 固定资产折旧费用 -43

7.2.8 工资福利费用 -44

7.2.9 利润 -44

7.2.10 法定税费 -44

7.2.11 服务费用测算表 -44

结论 -46

致谢 -47

参考文献 -48

附录 1 -49

附录 2 -50