摘 要：房地产行业作为国民经济中的支柱性产业，行业的健康发展越来越成为人们关注的焦点。近年来，不断上涨的房价、逐渐增多的鬼城向人们敲响了警钟，使人们逐渐意识到房地产行业发展的区域不平衡问题。人口作为房地产行业中的需求方，城市的人口规模不同，房地产行业的发展必然有着一定的差异。因此，本文以人口普查数据中的城市常住人口为划分标准，从人口规模的角度出发，主要从供给、需求、购买力、城市经济水平四个方面研究宏观环境对不同人口规模城市房价变动的影响及其变动差异。分析结果显示，各不同人口规模城市下房价的影响因素各有侧重，1000万以上类别的城市，由于存在特殊城市，应具体城市具体分析；500万到1000万类别城市城镇化率影响最大，GDP、外贸进出口总额次之，其他因素影响不显著；500万以下城市GDP影响较大，该类别城市房价由各种因素共同作用。

关键词: 房地产价格；人口规模；特征价格模型；城镇化率;人均可支配收入

目录

摘要

ABSTRACT

一、绪论-2

（一）研究背景及意义-2

（二）国内外研究现状-2

（三）研究思路-3

二、人口变化对房价的影响-4

（一）基于特定城市人口变化对房价的影响分析—供需平衡原理-4

（二）基于不同城市人口规模差异对房价的影响-4

三、研究方法与数据来源-5

（一）研究方法-5

1.特征价格模型理论-5

2.特征价格模型函数形式-6

3.模型的选择-6

（二）数据来源-6

四、指标体系的建立与量化-7

五、特征价格方程的构建—基于回归分析-8

（一）目标城市的划分-8

（二）特征价格模型的构建-9

（三）实证分析-11

六、结论与建议-13

参考文献-14