二、我国住房抵押贷款证券化状况及存在的不足

（一）数据分析

我国的住房抵押贷款发展迅猛并己初具规模，能够为住房抵押贷款证券化的发展提供比较充足的基础资产供给。如下图：

住房抵押贷款的发展状况

年份 住房抵押贷款余额（亿元） 同比增长（%） 银行各县贷款余额（亿元） 占银行各项贷款余额的比重（%） GDP(亿元) 占GDP的比重（%）

2000 3376.92 148.72 99371.07 3.40% 99214.60 3.40%

2001 5597.95 65.77% 112314.70 4.98% 109655.20 5.11%

2002 8268.95 47.71% 131293.93 6.30% 120332.70 6.87%

2003 11797.00 42.67% 158996.23 7.42% 135822.80 8.69%

2004 115870.00 34.53% 177363.49 8.95% 159878.30 9.93%

2005 18314.00 15.40% 194690.39 9.41% 183217.40 10.00%

2006 19554.76 6.77% 225285.28 8.68% 211923.50 9.23%

2007 26672.69 36.64% 261690.88 10.19% 249529.90 10.69%

2008 29500.00 10.60% 303394.64 9.72% 301000.00 9.80%

2009 39020.00 32.27% 390407.85 9.99% 218000.00 17.79%

注:数据来源于《中国统计年鉴》、《中国货币政策执行报告》

    从表中可以看出，中国住房抵押贷款业务发展迅速，住房抵押贷款余额从2000年的3376.92亿元增长到2009年09月的39020亿元，9年间增长了近12倍，平均年增长率达到49.56%，远超过同期银行各项贷款余额的增长率。同时，住房贷款余额占银行各项贷款余额的比例由2000年的3.40%上升到2009年09月的9.99%，在2007年曾到达过10.19%，这表明中国住房抵押贷款规模增长势头强劲，势必形成规模效应，为住房抵押贷款证券化提供了有利的条件。

图中，中国住房抵押贷款余额占GDP比重由2000年的3.40%增长到2005年的10.00%，并且连续5年维持在9%一10%之间，2009年迅速攀升到17.9%。中国住房抵押贷款发展的时间比较短，与发达国家(地区)相比规模仍然偏小，但是中国住房抵押贷款具有较大的增长空间和发展潜力，其原因如下:

首先，居民人均收入快速增长，城镇居民人均可支配收入从2000年的6280元提高到2007年的13786元。伴随着收入的提高，居民人均消费支出也由2000年的4998元增加到2007年的9997元，而在居民消费结构中住房支出仅次于食品支出位居第二位。

其次，中国正处于城市化进程的发展阶段，大量农村剩余劳动力涌入城市。中国城镇人口比重2000年为36.22%，2007年为44.94%，7年增长了8.72个百分点，城镇人口的增加是影响住房抵押贷款需求增大的重要因素。

    最后，随着生活水平的提高，居民的人均住房面积也在不断扩大，城镇人均住宅建筑面积1990年仅为13.7平方米，2000年为20.3平方米，2008年为28平方米，城镇居民的居住条件得到改善地同时也增加了对住房的需求。

    随着城镇人口增长，居民收入增加以及居民住房条件的改善，中国住房抵押贷款的规模必将进一步扩大。

（二）我国房贷证券化技术方法

我国住房抵押贷款证券化具有如下相关技术方法：

1、构建基础资产池

   发起人首先根据自身的融资需求及现有金融资产情况确定其证券化的目标，然后对能够证券化的住房抵押贷款进行清理、估算，选择用于证券化的住房抵押贷款构建基础资产池。资产池中的基础资产应具备以下特征:l)具有稳定的、可预见的未来现金流收益;2)具有同质性，其未来现金流具有可预测性，便于风险控制和资产的重组打包;3)风险可控性，有利于稳定融资成本;4)资产的相关数据容易获得，且已有一定时段的历史数据，有利于对资产的风险和收益进行评估;5)资产池必须达到一定规模，以追求规模效应，降低非系统性风险。一般说来，资产池的规模越大，池中的资产品种就越多，分布的地域就越广，从而达到分散投资、降低风险的作用。

2、设立特殊目的机构

    特殊目的机构是住房抵押贷款证券化参与机构中的关键性主体，主要有特殊目的公司、特殊目的信托和合伙三种式。SpV一般不以赢利为目的，形式可以是政府特设的专营机构，也可以是资产管理公司、信托投资公司或证券公司等。SPV的基本操作流程是从发起人处购买住房抵押贷款基础资产池，以自身名义发行住房抵押贷款支持证券。SPV的独立性是实现住房抵押贷款证券化的核心设计一破产隔离的关键。

3、实现基础资产的真实出售

    发起人通过书面协议把基础资产池中的住房抵押贷从其资产负债表中转移出来，“真实出售”给特殊目的机构SPV，使相关住房抵押贷与发起人的财务风险相隔离，达到“破产隔离”的目的。“真实出售”是指抵押贷款在被出售给特殊目的机构后，即使发起人破产，己出售的抵押贷款也不会被列入清算范围。这样，基础资产与发起人之间就实现了真正的破产隔离，从而可以防止来自发起人破产的风险，保护广大投资者的利益。

4、信用增级

   对打入基础资池的住房抵押贷进行信用增级的目的是提高它的信用级别，保证MBS产品的安全，降低投资风险，增强投资者的信心。信用增级分为内部信用增级和外部信用增级两种。内部信用增级主要包括建立现金储备账户、超额担保、设立利差账户、优先级/次级债券结构划分等形式。外部信用增级主要是由高信用级别的政府机构、保险公司、银行等专业金融担保机构对证券本金和利息的按时偿付进行担保。外部信用增级的缺点是容易受信用增级提供者自身信用等级变动的影响。

5、信用评级

    对打入基础资产池的住房抵押贷款完成信用增级之后，特殊目的机构聘请独立的权威性信用评级机构对即将发行的MBS产品进行信用评级，获得的信用级别越高，MBS产品的发行利率越低，发起人的融资成本就越低。信用评级一般分为两个阶段进行:在MBS产品发行之前，信用评级机构会对拟证券化的住房抵押贷款进行初评，其目的是帮助发行人有针对性地进行信用增级，不公布评级结果;在信用增级之后证券发行前，信用评级机构根据宏观经济形势、原始债务人债务履行情况、证券发起人的信用等有关信息再次对即将发行的证券进行评级，并向社会公布评级结果，供证券投资者作为投资参考。

6、证券的设计与销售

    特殊目的机构SPV把经过信用评级的资产组合起来，通过投资银行完成证券的设计和发售工作，然后把从投资银行那里获得的发行收入，按资产买卖合同中事先约定的价格支付给证券发起人，从而证券发起人完成了其融资过程。投资银行熟悉国内的法律法规和金融市场动态，了解发行人的融资需求和MBS产品的风险，从而根据证券发起人和证券投资者的不同需求设计出具有不同风险、不同期限和不同收益组合的证券化金融产品。由此可见，作为MBS产品的承销商和财务顾问，投资银行对MBS产品的设计和发行起主导作用。

7、现金流管理与证券的清偿

    证券发行完成后，SPV用获得的现金收入支付证券化资产的款项和其他中介机构的费用。SPV一般会委托发起人作为服务机构，管理“资产池”，将原始债务人偿还的现金流转入托管机构的相应账户，最终由托管机构将本息支付给投资者。当证券全部偿付完毕后，若有剩余，则按约定在发起人和特设机构之间进行分配

（三）我国住房抵押贷款证券化存在的不足

我国作为住房抵押贷款证券化的“早产儿”，因此我们还存在着许多市场上、体制上、现实中以及法律上的一些问题，这些便制约着我国住房抵押贷款证券化的发展：

1.产权关系不顺，发起人动机不强。

    明晰的房产权是进行住房抵押贷款的基础，也是进行贷款证券化的基础。但目前我国城镇居民住房的产权形式大多尚未理顺。近几年来，有些地方建设与出售给居民的准商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分产权。由于政府、开发商和居民三者所占的产权比重很难界定，这就造成了房地产市场上的房屋产权处于不完整状态。这样，在违约情况下处理房屋以保护贷款人相关利益的基本问题就难以得到解决。这种产权不明晰的情况长期存在，会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求。    

另一方面，虽然中国工商银行和中国建设银行均向中国人民银行和银监会提交过住房抵押贷款证券化的方案，但其他商业银行都没有积极实施证券化的意向。通过风险和收益的分析会发现，我国银行实施住房抵押贷款证券化的动力不足。

2.信贷规模不大，操作无序。

    由于我国的个人住房贷款大体上是近年开办的新业务，是在银行商业化运作的前提下按照市场规则设计的贷款，吸收了国外银行在产品设计、制度建设、风险管理等方面成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。但另一方面，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。从发达国家和地区的情况来看，住房抵押贷款余额中占GDP的比重，美国为54%、香港地区为31%、英国为56%、印度尼西亚为5%，而据统计，截止到1999年底，我国四家商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重仅仅为2%，占GDP比重仅为1.5%，可见，我国住房抵押贷款的规模是相当小的。由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，便不能体现出抵押贷款证券化的规模经济效益。

    而形成住房抵押贷款组群的前提之一是贷款条件等贷款要件的标准化，但据我国的现况看，银行办理住房抵押贷款还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款格式。尽管中国人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各个地方、各个商业银行之间在具体操作上还没有形成全国统一的标准化的住房抵押贷款体系。

3.机构不规范，投资有困难。

因为住房抵押贷款证券化具有转移信用风险的特征，所以必须通过规范和真正符合公平、公正和科学标准的信用评级机构，对这类证券进行调查，评估其风险。资产证券化必须通过特殊目标公司即SPV作为中介机构，使得证券化资产的风险、收益与发起银行的资信隔离，并提高该项目的信用级别，以实现预期目的。但我国目前还未有此类公司的建立。 

    由于抵押贷款证券是一种结构非常驻复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制，如根据保险法的规定，保险资金不得投资于企业证券和资产支持证券，人寿保险金、养老基金等的投资方向和金额也有明确的法律制约。所以，必须培育机构投资者，扩大市场需求。

4.法律有缺陷，风险难防范。

   《商业银行法》中没有规定商业银行是否可以通过发行抵押贷款支持证券（债券）的形式出售贷款、筹集资金。这就使我国商业银行进行资产证券化进程中会受到商业银行法律制度的约束。此外，我国有关住房抵押贷款证券化过程所涉及的住房抵押贷款证券化必然涉及银行与借款人之间借贷合同的债权转让问题、贷款真实出售问题、评估机构的过错处理问题、证券化交易的会计处理准则问题，以及相关的税收问题，但目前我国并无相关的法律法规规定或相关规定，这便带来了一定的麻烦。

而在住房抵押贷款证券化过程中，各方参与者会遇到借款人提前偿付风险、流动性风险、定价风险、结构性风险等风险，这些风险的客观存在必将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。

5.债券市场缺陷甚多。

住房抵押贷款证券主要是金融债券，目前我国债券市场的规模较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大。而且我国债券市场目前缺乏流动性，能够在上海和深圳证交所上市的债券以大型中央企业债券为主，大多数债券不能上市公开交易，只能以私募的方式发行。另外，对金融机构提供真实、准确信息的保障和监管力度与先进国家仍然有相当的差距，这种债券市场的现状客观上制约着住房抵押贷款证券化的发展。

    另一方面，住房抵押贷款证券化是一项综合性很强的融资业务，证券化的设计、运营及其所涉及的证券设计、销售、担保、评估、财务会计等各个环节，均需要大量高素质的具有先进金融、财务、市场、法律知识和实践经验的专业性人才。但是，对于资产证券化进程过程来说，我国现有的这方面人才在数量和质量上都很缺乏，由此当然会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。