住房抵押贷款证券化在我国具有重要的意义，而我国的住房抵押贷款也发展迅猛并己初具规模，能够为住房抵押贷款证券化的发展提供比较充足的基础资产供给。但是由于我国是住房抵押贷款证券化的“早产儿”，所以还存在着许多市场上、体制上、现实中以及法律上的一些问题，制约着我国住房抵押贷款证券化的发展。本文通过对我国房贷证券化不足的分析，提出了相关的有效措施来完善我国的住房抵押贷款证券化。

一、住房抵押贷款及其证券化概述

（一）住房抵押贷款证券化

1、住房抵押贷款证券化含义及特征

住房抵押贷款证券化就是指银行等金融机构在信贷机构缺乏流动性的情况下，将他们持有的住房抵押贷款债权进行结构性的重组，重组成新的抵押品组合，经政府或私人机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由这些新抵押品担保的证券的过程。

住房贷款抵押证券化具有如下的特征：

第一，住房抵押贷款证券的利润率空间是绝对的，而不是无限制的。由于不确定性风险的存在，从理论上讲其他初级金融产品的利润率可以是无限的，但是由于住房抵押贷款证券的基础是住房抵押贷款，它本质上是再次分配住房抵押贷款的利润。因此，住房抵押贷款的利率不可能超过住房抵押贷款的利润率，只能以此为上限。

第二，与其他初级金融产品相比，住房抵押贷款证券化具有较高的交易费用。真正意义上的住房抵押贷款证券化一定要真正出售住房抵押贷款，只有这样才能真正实现风险的隔离，所以住房抵押贷款的证券化工作必须要由独立的专门机构来负责。由于住房抵押贷款证券化的操作过程较为复杂，同时也涉及了很多的和中介机构。所以，其交易费用必然会高于其他金融产品。

第三，住房抵押贷款证券化交易费用具有不可转嫁性，不可以转嫁给其他投资者或机构。由于其他金融产品具有无限的利润率空间，他们的交易费用可以记入产品成本，最终由消费者买单。但是住房抵押贷款证券作为一种金融衍生品，其交易费用不能转嫁给消费者，只能由自身承担，所以住房抵押贷款中原有的利润必然减少。

2、实施住房贷款证券化的意义

在我国实行住房抵押贷款证券化有着很重要的意义。

首先，通过对比境外发达国家或地区住房抵押贷款证券化的模式，可以总结出成功经验，为我国日后继续推进住房抵押贷款证券化提供了可靠的理论指导和现实依据。

其次，通过对美国次级抵押贷款危机的全面了解，总结出造成此次危机的原因，可以有针对性地提出我国在住房抵押贷款证券化方面得到的宝贵启示。

    最后，通过深入分析我国首例住房抵押贷款证券化的模式，发现我国在这方面存在的问题及不足，并提出相应的解决对策，以期对我国MBS的发展提出若干有意的建议，可以使住房抵押贷款证券化可以更好地为我国经济的健康发展服务。

3、住房贷款抵押证券化的类型

   住房抵押贷款证券化是把原来流动性较差的资产转换为易于流通的证券，这个过程可以实施许多现金流的分割重组技术，从而分割和重组原始资产的风险和收益，创造出具有不同风险、期限、收益组合的证券来满足不同投资者的需求，同时提高金融市场的融资效率。根据这种分割技术的不同，住房抵押贷款证券的基本结构有三种，即抵押过手证券、资产担保债券、转付证券。

（二）住房抵押贷款证券化的优势

    具体说来,住房抵押贷款证券化的推行和发展将会带来如下好处:

第一、有利于拓宽商业银行的融资渠道。实行住房抵押贷款证券化,将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者。银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来源,增强银行的资产扩张能力。在我国,随着住房抵押贷款规模的扩大,资本市场的完善以及资产证券化技术的发展,住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

第二、有利于银行的稳健经营。一般来讲,商业银行只拥有短期资金,其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算,在今后一段时期内,我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金,短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售,并由特殊机构进行包装后发行证券,即抵押贷款证券化,从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性,并通过分散风险实现经营的安全性,最终达到商业银行稳健经营的目的。

第三、有利于提高商业银行的盈利能力实行住房抵押贷款证券化。不仅可以扩大银行的资金来源,增强银行资产的流动性,而且还可以为银行创造新的利润增长点。(1)银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能,从而可以给银行带来费用收入。(2)银行也可以作为证券包销商,为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务,从中收取一定的手续费。(3)住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后,如有剩余,银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见,住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的收入来源。

第四、有利于我国现代金融市场的发展。住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动,最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系,这与当今国际金融证券化的发展趋势一致。同时,它有利于形成全国统一的金融市场,使资金实现更广阔范围的优化配置。再次,住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体,加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构,丰富居民投资渠道,活跃金融市场,推动金融创新。