摘要:房地产业是我国国民经济的重要组成部分，凭借其基础性、先导性的产业地位以及其特点，房地产业的迅猛发展对经济的增长发挥了明显的促进作用。房地产业作为一种重要的资源或者财产，抑或是一种商品或者资产，其已经成为了人们交易以及投资的主要对象，房地产项目的资产价格和价值评估已经发展成为广大老百姓共同关注的问题之一。而且越来越多的与房地产价格相关的经济活动、司法活动等越来越依赖于房地产项目评估的论证与支持。

首先，本文的开篇对房地产项目的资产评估的相关理论以及收益法进行了大致介绍，然后以徐州市复兴南路34号楼（即今日成大厦）为例，搜集其相关的资料，分析项目的区位条件等，运用收益还原法，对今日成大厦进行的净收益、还原利率以及收益年限等进行确定，对今日成大厦的价格做出准确、客观的评估。

关键词：项目评估；收益还原法

目录

摘要

Abstract

1绪论-1

1.1 研究的背景及意义-1

1.1.1 研究背景-1

1.1.2 研究意义-1

1.2 文献综述-1

1.2.1 国外文献综述-1

1.2.2 国内文献综述-2

1.3 研究的内容和方法-3

1.3.1研究内容及技术路线-3

1.3.2 研究方法-3

1.3.3技术路线-4

2收益法资产评估的相关理论-5

2.1房地产评估方法论述-5

2.1.1房地产评估的概念-5

2.1.2房地产评估方法中收益法的概述-5

2.2收益还原法的内涵以及作用-6

2.2.1收益还原法的内涵-6

2.2.2收益法的理论依据-6

2.2.3收益法的公式-7

3今日成大厦各项参数的确定-8

3.1今日成大厦项目简介-8

3.2净收益的确定-8

3.2.1净收益的构成-8

3.2.2房地产项目收益的变化形式-9

3.2.3房地产净收益的求取-9

3.2.4今日成大厦净收益的确定-10

3.3还原利率的求取方法-11

3.3.1市场提取法-11

3.3.2投资收益率排序插入法-11

3.3.3安全利率加风险利率调整值法-12

3.3.4今日成大厦还原利率的确定-12

3.4收益年限的确定-13

3.4.1今日成大厦收益限的确定-13

4今日成大厦资产评估案例分析-14

4.1今日成大厦概况分析-14

4.1.1今日成大厦位置与环境-14

4.1.2今日成大厦权属状况-14

4.1.3今日成大厦的现状-14

4.2今日成大厦评估测算过程-15

4.2.1选取可比实例-15

4.2.2今日成大厦的因素修正-15

4.2.3确定今日成大厦的比准价格-16

4.2.4今日成大厦评估方法的确定-17

4.2.5今日成大厦年房地产总收益（元/㎡）-17

4.2.6今日成大厦年总费用（元/㎡）-18

4.2.7今日成大厦还原利率的确定-18

4.2.8今日成大厦收益年限的确定-19

4.2.9今日成大厦房地产现值的确定-19

4.3估价结果-20

结论-21

致谢-22

参考文献-23