摘要:目前，面对发展势头猛烈的房地产市场竞争，其开发商逐渐认识到房地产营销对于项目取得胜利的重要性，并开始逐步重视起来。随着房地产营销策划活动不断推陈出新，想要杀出重围就需要去不断地自身的改进和完善营销策划内容，使其能够更加深入人心，从而扩大市场份额，实现企业销售目标。

本策划结合国家以及大连市出台的相关“去库存”政策，从实际项目出发，对项目背景，所处的宏观环境和微观环境进行了分析与总结，通过同周边类似房地产项目进行比较，对项目本身进行SWOT分析，以便于更好的进行产品定位、目标市场定位和客户定位，依据5Ps市场营销理论进一步制定切实可行的营销策划方案，并出台控制与实施方案，以具体的营销策略指导实际的销售过程，达到最佳的销售目标，实现明显的经济效益。

关键词：营销策划；5Ps营销理论；营销策略；经济效益

目录

摘要

Abstract

1策划的背景和意义-1

2项目简介-2

2.1项目概况-2

2.2项目主要建设内容-3

3房地产市场环境分析-5

3.1房地产市场环境概述-5

3.2宏观市场分析-5

3.2.1房地产政策分析-5

3.2.2房地产经济环境分析-7

3.2.3房地产人口环境分析-8

3.3微观市场分析-9

4大连恒大港湾项目SWOT分析-10

4.1项目的优势-10

4.2项目的劣势-11

4.3项目的机会-12

4.4项目的威胁-12

4.5绘制战略四边形-13

4.6确定方位角-13

4.7 确定战略系数-14

4.8战略措施-14

5项目定位-15

5.1消费者定位-15

5.2市场细分与目标市场定位-15

5.2.1市场细分-15

5.2.2目标市场定位-15

5.3产品定位-16

5.3.1功能定位-16

5.3.2形式定位-16

5.3.3服务定位-16

6营销策略分析-17

6.1市场营销理论-17

6.2产品策略-17

6.3价格策略-19

6.4营销渠道策略-19

6.4.1直接营销渠道-19

6.4.2间接营销渠道-20

6.4.3互联网营销渠道-21

6.4.4拓客渠道-22

6.5特色促销策略-23

6.6公众关系策略-24

7营销计划的组织与控制-26

8结语-28

参考文献-29

致   谢-30