摘要：营销组合策略是营销策划的精髓，4Ps理论目前依然是房地产开发企业最重要的营销指导思想，4Ps营销组合是整个营销策划主要纲领。然而随着行业的发展，消费者购房观念及需求的改变，4Ps“以生产者为中心”的理论基础已经难以适应当下的市场环境。在当下营销组合策略中应充分考虑消费者的需求和房地产市场的竞争环境。4Cs营销组合和4Rs营销组合和核心思想是以消费者为中心和以竞争者为中心，在营销思想上适合现阶段房地产业的营销环境，但考虑到这两种营销组合不便于操作，难以控制，因此对于房地产开发企业来说如何制定出企业、消费者、竞争者三者兼可满足、兼可平衡的营销策划方案是亟需解决的问题。

为了解决上述问题营销组合综合改进模式被提出。纳帕溪谷三期项目的营销策划以此为基础理论并执行。所谓改进模式，即为将便于操控且成熟的4Ps理论作为营销策划的框架，在这个框架的基础上将4Ps、4Cs和4Rs营销理论融入到改进的框架之中。

关键词：房地产营销策划；4Ps理论；4Cs理论；4Rs理论；SWOT分析

目录

摘要

Abstract

1 绪论-1

1.1选题背景-1

1.2研究目的-1

1.3选题方法和思路-1

2 房地产相关营销理论在规划中的实际应用-3

2.1相关理论介绍-3

2.1.1 4Ps营销组合模式-3

2.1.2 4Cs营销组合模式-4

2.1.3 4Rs营销组合模式-4

2.1.4 三种营销模式比较分析-4

2.2房地产市场营销流程-6

2.2.1 房地产营销流程介绍-7

2.2.2 PEST分析-8

2.2.3 SWOT分析-9

3 纳帕溪谷项目介绍与营销环境分析-10

3.1项目概况-11

3.2 国内房地产宏观环境分析-12

3.2.1 政策环境分析-12

3.2.2 经济环境分析-13

3.3 房地产市场分析-15

3.4 纳帕溪谷项目SWOT分析-22

3.4.1 优势分析-22

3.4.2 劣势分析-23

3.4.3机会分析-24

3.4.4威胁分析-24

4“纳帕溪谷”项目目标市场定位-25

4.1 市场细分-25

4.2 目标市场的选择-31

4.2.1目标市场范围的确定-31

4.2.2重点目标市场确定的依据-31

4.3项目市场定位-32

5项目概念概念和整体形象设计-33

5.1房地产产品策划-33

5.2纳帕溪谷项目整体形象-34

5.3项目的产品组合-34

5.3.1建筑规划-34

5.3.2绿化规划-35

5.3.3纳帕溪谷户型设计-35

5.4纳帕溪谷项目价格策划-38

5.4.1定价目标-38

5.4.2定价策略-39

5.4.3定价方式-39

5.4.4定价方案-39

5.4.4市场竞争-39

5.4.5销售过程价格通知-40

5.5房地产渠道策略-43

5.5.1 4Ps营销组合在渠道策略应用-43

5.5.2 营销渠道选择-44

5.6房地产促销推广策划-45

5.6.1 纳帕溪谷项目销售策略-45

5.6.2 纳帕溪谷项目的人员促销-47

5.6.3 纳帕溪谷项目的公共关系（PR）促销-47

5.6.4 纳帕溪谷项目的活动推广-47

6纳帕溪谷的销售管理与实施-49

6.1纳帕溪谷项目的销售准备-49

6.1.1纳帕溪谷的营销人员准备-49

6.1.2纳帕溪谷广告准备,包括广告牌、场地包装和广告资料-49

6.1.3纳帕溪谷售楼部布置-51

6.2纳帕溪谷项目的销售实施-52

6.2.1感恩酒会开放活动-35

6.2.2新车发布会活动-35

6.2.3大连民乐会员、粉丝活动-35

6.2.4认购答谢活动-35

6.3纳帕溪谷销售效果-52

结论-53

参考文献-54