摘要：项目建设工作的必要程序和编制项目设计任务书的依据是可行性研究，可行性研究是编制项目初步设计的依据。通过调查市场得知：在辽宁省，鲅鱼圈商业和住宅消费能力水平一直在发展，适合做商业楼及商业住宅项目。    

本文的主要内容包括项目建设地点、鲅鱼圈的概况、鲅鱼圈住房及商场市场分析、项目工程技术方案、资金筹借、财务评价、风险及不确定分析，按照可行性研究的原则，通过财务评价得出：基准收益率小于财务内部收益率，项目投资回收期小于8年，而且偿债备付率大于1.3，利息备付率大于2.0，数据说明此项目可行。当生产利用率达到26.19%时为本项目的盈亏平衡点。盈亏平衡点属于较低范围，说明具备了一定的抗风险能力。用单因素敏感度比较得出，项目营业收入影响力大；本文采用概率树状图， 净现金的期望值为248198.29万元，NPV的取值大于0，根据可行性研究原则说明项目可行，并且证明项目可以盈利可行，有很大的发展潜力。

通过进行实地调研，对鲅鱼圈周围的房地产以及商业环境做出了初步了解，并且做出了市场分析，然后通过项目可行性的编制，再据辽宁省的各项政策指标，得出结论项目可行。

关键词：可行性研究；项目建设；财务评价；市场分析 

目录

摘要

Abstract

1 绪论-1

1.1项目概况-1

1.1.1 项目规模及目标-1

1.1.2 项目资金来源-1

1.1.3 项目地点-1

1.1.4项目建设内容-1

1.1.5项目总体进度计划-2

1.2 研究报告依据-2

2 项目背景和必要性分析-3

2.1项目背景-3

2.1.1 营口市鲅鱼圈概况-3

2.1.2 营口市经济发展情况-3

2.1.3 鲅鱼圈经济发展-4

2.2 项目建设必要性分析-4

2.2.1 符合“十三五”进程规划-4

2.2.2 符合市场需求-4

2.2.3 符合企业发展战略-4

3 项目选址和气候环境-5

3.1 项目选址-5

3.2 气候环境-5

4 建设条件-6

5 市场分析-7

5.1 辽宁省当前商业市场概况-7

5.2 项目市场分析-7

5.2.1 商业中心、商住宅的市场需求-7

5.2.2 项目周边消费市场预测分析-7

5.2.3 项目周边房地产市场分析-8

5.3 市场定位-10

5.3.1 定位特征-10

5.3.2消费人群定位：-10

5.4 SWOT分析-11

6 工程方案-13

6.1 建设规模-13

6.1.1 设计规模-13

6.1.2 建设内容-13

6.2 建设方案-13

6.2.1高档购物中心-13

6.2.2 住宅公寓-15

6.2.3 地下车库-18

6.3 结构设计-18

6.3.1 构造设计-18

6.4 辅助工程-18

6.4.1 给排水设计-18

6.4.3 消防设计-19

6.5 设计强电-19

6.5.1设计依据-19

6.5.2供配电系统和防雷设计-20

6.5.3防雷设计-20

6.6 弱电设计-20

6.6.1 设计依据-20

6.6.2 设计范围-20

6.6.3有线电视及卫星电视系统（含闭路电视系统）-20

6.6.4报警及消防联动控制系统-21

7 项目实施进度计划-22

7.1 实施内容和建设阶段-22

7.1.1 实施内容-22

7.1.2 建设阶段-22

7.1.3项目组织机构与人力资源配置-22

7.2建设工期安排-22

8 投资估算及资金筹措-24

8.1 投资估算-24

8.1.1 投资估算依据-24

8.1.2工程概述-24

8.2 资金筹措-26

9 财务分析评价-28

9.1财务分析的依据和方法-28

9.2 营业收入预测-28

9.2.1 主营业收入预测-28

9.2.2 住房销售收入预测-28

9.3 税金-28

9.4 营业成本预测-28

9.5.1工资及福利-28

9.5.2 水电暖费预测-29

9.5.3 修理费-29

9.5.4 折旧、摊销-29

9.5.5 其他费用预测-29

9.5财务分析-29

9.6.1 财务分析依据和说明-29

9.6.2 财务分析计算-29

10 风险分析-32

10.1 盈亏平衡分析-32

10.2  敏感性分析-32

10.3 风险分析-35

11 项目可行性研究建议与结论-37

11.1 结论-37

11.2 建议-37

附录A 财务分析报表-39

参考文献-49

致    谢-50