摘要: 随着我国经济进入新常态，房地产市场的供求关系已经跨越短缺阶段，住房存量的不断增加使得房地产市场容量趋于饱和，再加上国家去库存的宏观政策调整，现阶段房地产开发投资活动和住房市场的销售速度都呈现下降趋势，这就使得房地产开发商在进行房地产项目投资时必须综合考虑各方面因素，深入了解市场需求状况，认真编写投资方案策划，并不断进行优化。而在进行项目决策的过程中，财务评价是极其重要而又必不可少的环节之一。本次毕业设计以徐州市恒大滨河左岸项目为例，对其概况进行调查了解，研究徐州市房地产市场环境，搜集整理与该项目相关的财务数据资料，并以此为基础对项目本身展开财务分析，估算项目的建设成本和投资收益，然后运用常规性分析和不确定性分析来预测项目的盈利能力、偿债能力、盈亏平衡点以及敏感性因素等。另外对本项目可能存在的各种风险因素进行预测，并提出相应的防范控制措施。最后对本项目的整体效益和投资可行性进行评价，为房地产企业选择投资项目提供决策依据。

关键词：房地产；财务评价；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分   工作过程描述-3

1 项目概况-4

2本设计目的及意义-5

2.1设计的目的-5

2.2设计的意义-5

3工作内容-6

3.1小组工作安排-6

3.2个人工作内容-6

4成果描述-7

第二部分  项目财务评价报告-8

1 绪论-9

1.1项目财务评价概述-9

1.1.1财务评价的含义-9

1.1.2财务评价的原则-9

1.1.3财务评价的基本目标-9

1.2财务评价的作用-10

1.3财务评价的程序-10

2项目介绍-11

2.1项目市场环境-11

2.1.1徐州市房地产市场现状-11

2.1.2徐州市泉山区楼盘销售现状-13

2.2项目概况-17

2.2.1项目名称、周期和建设地点-17

2.2.2项目建设内容与建设规模-17

2.2.3小区规划方案-18

2.2.4建筑设计方案-19

2.2.5项目开发计划-20

3项目的投资估算、资金筹措与收入估算-21

3.1项目投资估算-21

3.1.1投资估算的依据、作用及说明-21

3.1.2土地费用-21

3.1.3前期工程费-22

3.1.4建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施费-23

3.1.5开发期间税费-25

3.1.6管理费用-25

3.1.7销售费用-26

3.1.8财务费用-26

3.1.9其他费用-26

3.1.10不可预见费-27

3.2项目资金筹措-27

3.2.1资金筹措计划-27

3.2.2项目的资金筹措-27

3.3收入估算-28

3.3.1销售价格估算-28

3.3.2车库销售收入估算-29

4财务评价-31

4.1常规性分析-31

4.1.1现金流量-31

4.1.2盈利能力分析-33

4.1.3偿债能力分析-34

4.2不确定性分析-36

4.2.1盈亏平衡分析-37

4.2.2敏感性分析-39

5风险分析-43

5.1风险分析的内容及作用-43

5.2风险类型-43

5.3风险识别-43

5.4风险评估-44

5.5风险应对措施-46

6项目社会效益评价-47

6.1项目社会影响分析-47

6.2项目互适性分析-47

6.3项目综合社会效益评价表-48

结论-49

致谢-50

参考文献-51

附录-52