摘要: 首先我们小组对在徐州荣盛花语城进行了一些实地的调查，搜集了一些土地估价中所需要的信息。其次，根据估价原则，和估价方法的比较选择确定了估价的方法和可比实例，最后利用之前所做影响地价因素、市场调查的分析，对评估对象即徐州荣盛花语城所在宗地的土地交易价格进行了，最终确定了徐州荣盛花语城宗地的评估价值，并编写徐州荣盛花语城的土地估价报告的具体内容。

本人在报告中，不仅对评估土地的原则，依据方法进行了详细的介绍，而且运用了剩余法、市场比较法以及基准地价修正法并对这三种方法的适用范围都做了详细的介绍。运用这三种估计方法，对徐州市荣盛花语城的项目所在宗地进行了评估。并对这三种方法的适用范围都做了详细的介绍。本报告的目的就是评估荣盛花语城所在宗地2017-25号宗地的国有土地使用权的挂牌出让评估土地交易底价。最终得出了荣盛花语城项目所在地块的估价总价为189635.25万元。

关键词 土地估价；市场比较法；剩余法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

1.1项目配套-2

2 本设计的目的和意义-3

  2.1项目层面-4

  2.2个人层面-4

3工作内容-5

3.1小组工作内容-5

第二部分 徐州荣盛花语城项目土地估价报告-6

1致委托函-7

2估价师声明-8

3估价的假设和限制条件-9

4估价结果报告-10

4.1 委托的估价方-10

4.2 受托的估价方-10

4.3 估价的对象-10

4.3.1估价对象的基本情况-10

4.3.2估价对象的相关状况-10

4.3.3土地利用的状况-10

4.4 估价的目的-10

4.5 估价的时点-10

4.6 价值的定义-10

4.7 估价的依据-11

4.8 估价的原则-11

4.9 估价的方法-12

4.10估价的结果-12

4.11估价的作业日期-12

4.12估价报告应用的有效期-12

5土地估价报告-14

5.1土地概况-14

5.2土地位置-14

5.3土地的规划条件-14

5.4建筑物和地上附着物状况-15

5.5地价影响因素分析-15

5.6市场背景分析-18

5.6.1宏观政策-18

5.6.2成交情况-19

5.6.3土地成交走势分析-21

6荣盛花语城项目土地估价方法的选择-24

6.1土地估价的主要比较方法-24

6.1.1市场比较法-24

6.1.2收益还原法-24

6.1.3剩余法-24

6.1.4成本估价法-24

6.1.5路线价法-24

6.1.6基准地价系数修正法-24

6.2估价方法的选择-24

7 评估测算过程-26

7.1剩余法法测算过程-26

7.2市场比较法测算过程-28

7.3基准地价修正法测算过程-31

7.3.1基准地价修正法的程序-31

7.3.2基准地价修正法的适用范围-32

7.3.3基准地价修正法估价测算-32

7.4估价结果确定-35

结论-38

致谢-39

参考文献-40

附录-42