摘要:随着我国市场经济的持续发展，自改革开放后中国的城镇化进程不断加快，人民生活水平也飞速提升，住房需求也随之增加，房地产行业已然成为了国民经济的支柱性产业。房地产在近十年间也有了越来越成熟的发展，此次我们小组将分工合作完成云龙华府项目的开发以及经营，通过分析徐州市的市场环境，结合云龙华府项目的实地情况，完成土地估价、项目定位、财务评价、营销策划、物业管理等工作，为徐州市云龙华府地块的房地产项目开发提供一整套完整的房地产开发与营销策划方案。此次毕业设计一方面可以巩固大学四年所学习的知识，另一方面也可以培养小组集体之间的合作意识。在前期准备阶段，小组成员进行选题以及收集撰写报告所必需的资料，之后小组成员通过实地调查以及撰写报告的方式来模拟云龙华府项目的开发以及后期的经营销售。

在房地产发展的各个环节中，土地估价无疑是第一步也是很重要的一步，它不仅有助于土地市场的管理和完善也在一定程度上决定着房地产开发公司的投资决策。徐州的房地产近几年也有了很好的发展，此篇论文以徐州市云龙华府的土地估价报告为例来具体研究房地产发展中土地估价的方法以及意义。前期先收集云龙华府地块的等级、编号、面积、容积率等资料，之后阐述土地估价的估价时点、估价原则以及分析会影响最终估价结果的因素，然后列出估价方法的特点及适用范围，从中选择合适的估价方法。因为云龙华府地块所在云龙区近一年内有大量地块成交信息，而且此地块是住宅用途在未来会有很大的收益，徐州市也有相关的基准地价修正系数表，所以此次我选择的估价方法是以假设开发法以及基准地价修正法为主，以市场比较法为辅来估算土地的价格。

关键词  云龙华府； 土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价法

目录

摘要

Abstract

第一部分 前期工作过程-1

1 项目概况-2

2 项目的研究背景、内容及方法-3

2.1 研究背景-3

2.2项目内容-4

2.3 项目研究方法-4

3 工作安排-6

3.1小组工作内容安排-6

3.2个人工作内容安排-6

3.2.1工作安排-6

3.2.2个人工作内容-7

3.3结构安排-7

4 成果概述-8

4.1小组成果概述-8

4.2个人成果概述-8

第二部分 土地估价报告-10

1致委托方涵-12

2注册土地估价师声明-13

3估价的假设和限制条件-14

3.1假设条件-14

3.2本报告使用限制条件-14

4 土地估计结果报告-16

4.1估价委托人-16

4.2估价机构-16

4.3估价对象-16

4.4 估价日期-16

4.5估价依据-16

4.6 估价原则-17

4.7估价方法-18

5 土地估价技术报告-20

5.1估价对象描述-20

5.2 区域发展现状-20

5.3影响地价的因素分析-22

5.3.1一般因素-22

5.3.2区域因素-27

5.3.3个别因素-28

5.4土地价格评估的程序-28

5.5估价方法的确定-29

6 估算土地价值-31

6.1市场比较法-31

6.1.1市场比较法的估价程序-31

6.1.2比较实例的选择-31

6.1.3比较项目修正-32

6.2假设开发法-36

6.2.1假设开发法的步骤-36

6.2.2确定最佳开发利用方式-37

6.2.3估算开发周期-39

6.2.4 预测房地产开发完成后的价值-40

6.2.5估算开发成本-41

6.2.6 计算试算价格-44

6.3基准地价修正法测算过程-44

6.3.1基准地价修正法原理-44

6.3.2 基准地价系数修正法估价的程序-45

6.3.3基准地价修正法的计算过程-45

6.4地价的确定-48

6.5评估结果-49

结论-50

致谢-51

参考文献-52