摘要:  房地产项目是一项以营利为目的的投资。房地产项目的财务评价结果，直接影响了决策者的决定。随着房地产业的迅猛发展，房地产项目的财务评价越来越受到重视。房地产业是一项投资回报率大，高风险，受国家政策影响大的投资项目。房地产项目投资企业要有专业性的管理，对项目有合理的分析。房地产项目因为企业的不同或者说是项目本身设计、区位选择、项目定位或者是其它方面的差异，从而导致投资结果是有差异性的。因此在进行房地产项目财务评价时候，除了要依市场情况而定，也要合理作出调整。房地产项目财务评价，除了要系统、客观的分析一个项目的可行性，为投资者提供投资的方向，同时还应该设计出可行方案，以及规避风险的具体方案。

本次的毕业设计是分析御景华城项目财务上是否可行。通过一系列的财务分析、不确定性分析，客观的分析项目财务的可行性。在财务评价中，主要分析了项目四个方面的能力。它包括盈利能力、资金平衡能力以及偿债能力，分析项目财务是否可行。房地产项目投资者对于项目的区位、风格、客户定位、项目定位等都要特别重视，在综合考虑各方面的因素后，系统而准确的对该项目进行财务评价。

关键词 房地产；财务评价；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分  工作过程描述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-4

3工作过程描述-5

3.1小组工作内容-5

3.2本人工作内容-5

4成果概述-8

第二部分 项目评价报告-9

1绪论-10

1.1财务评价概述-10

1.2财务评价内容-10

1.2.1盈利能力分析-10

1.2.2偿债能力分析-10

1.2.3资金平衡能力分析-10

1.2.4盈亏平衡分析-11

1.2.5敏感性分析-11

2项目介绍-12

2.1御景华城规划设计方案-12

2.2建筑设计方案-13

2.2.1御景华城项目建筑设计-13

2.2.2小区规划方案-13

2.3御景华城项目开发计划-14

2.3.1前期工作安排-14

2.3.2项目实施进度安排-14

2.3.3销售工作计划-14

3投资估算-15

3.1投资估算概述-15

3.2投资与成本费用的估算-15

3.2.1土取得成本费-16

3.2.2前期工程费用-17

3.2.3建安工程费用-18

3.2.4 基础设施费用-19

3.2.5公共配套设施费-19

3.2.6不可预见费用-20

3.2.7开发期间税费及其他费用-20

3.2.8管理费用 -20

3.2.9销售费用-21

3.2.10财务费用-21

3.2.11建设投资估算表-21

4收入估算与销售计划-23

4.1销售收入估算-23

4.1.1住宅销售收入估算-23

4.1.2商铺销售收入估算-24

4.1.3车位销售收入估算-24

4.2销售计划-25

5税金估算与资金筹措计划-26

5.1税金估算-26

5.1.1经营税金及附加估算-26

5.1.2土地增值税估算-27

5.2借款还本付息估算-27

5.3资金筹措计划-28

6项目财务评价-31

6.1基准收益率确定-31

6.2现金流量确定-32

6.3盈利能力分析-34

6.3.1静态盈利能力分析-34

6.3.2动态盈利分析-35

6.4偿债能力分析-37

6.5资金平衡能力分析-40

7项目不确定性分析-41

7.1盈亏平衡分析-42

7.2敏感性分析-44

结论-46

致谢-47

参考文献-48