摘要:房地产市场开发竞争激烈，所以为了更好的进行成本管理，要根据开发地块的自然和经济属性，从房地产开发公司或者咨询公司角度，对待估地块依据土地估价的原则、理论和方法进行成本估算，以确定具体地块在某一个估价时间点的准确价格，为房地产公司在获取土地过程中投标报价和最高出价提供依据。

首先是对恒大龙珺地块进行现场勘查和资料查询，确定了恒大龙珺项目地块的基本情况。然后查阅相关法律法规，结合恒大龙珺所在地块区位进行分析，采取了市场比较法、基准地价系数修正法和假设开发法对开发地块进行测算，最终得出三种结果，最后对三种方法的结果采用加权平均值法，终于确定了恒大龙珺项目土地的价值为 17013元/平方米。

按照本设计方案，将有效控制恒大龙珺项目土地成本，有效利用开发地块，使项目更为成功。

关键词 土地评估；可比实例；土地价值；假设开发法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-3

3 工作内容-4

3.1小组工作安排-4

3.2个人工作内容-4

4 成果概述-6

4.1小组工作成果-6

4.2个人工作成果-6

第二部分 恒大龙珺项目的土地估价-7

1恒大龙珺项目的土地估价基本事项-8

1.1恒大龙珺项目的土地估价工作的委托方和估价人-8

1.2估价期日-8

1.3估价依据和估价原则-8

1.3.1估价依据-8

1.3.2估价原则-8

1.4估价师声明-9

2估价对象土地状况-10

2.1基本状况-10

2.2土地实物状况-10

2.3土地权益状况-10

2.4区位状况-11

2.5市场状况-11

3恒大龙珺项目土地估价方法与估价方法的选择-13

3.1土地估价方法-13

3.2估价方法的选择-13

4恒大龙珺项目的土地估价过程-14

4.1利用市场比较法对恒大龙珺项目进行土地估价-14

4.1.1收集交易实例-14

4.1.2选取可比实例-15

4.1.3建立比较基准-15

4.1.4比较因素条件指数修正-17

4.1.5 可比案例比准价值和待估土地价值的确定-19

4.2 利用基准地价系数修正法对恒大龙珺项目土地进行估价-20

4.2.1 基准地价系数修正法估价的程序-20

4.2.2恒大龙珺项目地块情况介绍-21

4.2.3基准地价的确定-21

4.2.4恒大龙珺项目地块所有地价影晌因素总修正值的确定-23

4.2.5恒大龙珺项目地块使用年期修正系数的确定-27

4.2.6估价期日修正系数的确定-27

4.2.7恒大龙珺项目地块容积率修正系数的确定-27

4.2.8恒大龙珺项目地块价值的确定-28

4.3 利用假设开发法对恒大龙珺项目土地进行估价-29

4.3.1 假设开发法的估价程序-29

4.3.2 利用假设开发法对恒大龙珺项目土地估价的过程-29

5地价的确定-36

5.1 估价方法的权重的确定-36

5.2 恒大龙珺项目土地地价的确定-37

结论-38

参考文献-39

致谢-40

附录-41