摘要:房地产开发是一项系统工程，投资大，收益大，风险也大。因此在投资前，必须进行投资分析，而投资分析中最重要的就是财务分析，通过各项指标来对项目进行分析，判断项目是否可行。

    本设计通过对铜山区湖东星辰住宅项目进行详细的分析和系统的科学财务评价，由此判断项目的财务可行性。设计主要由两大部分组成：第一部分为工作过程描述，首先写了我们组这个项目的大致情况，然后写了组员以及我的工作内容。第二部分具体分析了财务评价的各个指标。这一部分，首先对湖东星辰项目前期投资、收入进行了估算，确定贷款金额，以此编制现金流量表、损益表等。这时本设计所需要的数据已经基本完备，接下来的任务是计算财务分析指标。盈利能力指标主要包括投资回收期和财务净现值。投资回收期如果小于项目的建设经营期，即可说明湖东星辰能在要求时间内收回投资，项目可行；净现值大于零，也说明该项目可行。紧接着计算湖东星辰项目的偿债能力指标，主要包括偿债备付率、流动比率等，判断企业偿还债务的能力。最后是湖东星辰项目的不确定性分析和风险分析。进行湖东星辰项目的盈亏平衡分析，找出平衡点，通过计算项目到达盈亏平衡时的产量，计算此时的销售率。敏感性分析和风险分析即找出影响项目的因素，分析这些因素会带来多大的影响，并给出对应的解决办法或者提议，使项目的盈利能力达到最大化。最后为结论，最前面的财务分析进行评价总结，总结出本项目存在的问题，并提出具体解决方案。

关键词 房地产项目；财务分析；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-3

2.1 设计目的-3

2.2 设计意义-3

3 工作内容-4

3.1 小组工作安排-4

3.2 个人工作内容-4

4 成果概述-5

第二部分 项目财务评价报告-6

1 项目介绍-7

1.1小区布局介绍-8

1.2 周边配套-8

1.3 小区配套设施-9

1.4 户型介绍-9

2 效益与费用分析-10

2.1 投资估算-10

2.1.1 土地费用-11

 2.1.2 建安工程费-12

2.1.3 前期工程费-13

2.1.4 基础设施费-14

2.1.6 不可预见费-15

2.1.7 开发期间税费-15

2.1.8 期间费用-16

2.1.9 建设投资估算总额-17

2.2 收入估算-18

2.2.1 销售收入估算-18

2.2.2 车库估算-20

2.3 资金筹措-22

2.3.1 投资计划-23

3 项目财务分析-24

3.1基准收益率的确定-25

3.2 现金流量确定-26

3.3 项目盈利能力分析-26

3.3.1静态分析法-27

3.3.2 动态分析法-30

3.4 偿债能力分析-33

3.4.1利息备付率-33

3.4.2偿债备付率-34

3.4.3流动比率-34

3.4.4速动比率-34

3.4.5 资产负债率-35

4 不确定性分析及风险分析-36

4.1盈亏平衡分析-36

4.1.1 线性盈亏平衡分析-36

4.1.2 非线性盈亏平衡分析-39

4.2 敏感性分析-40

4.2.1 单因素敏感性分析-40

4.2.2 双因素敏感性分析-42

4.3 风险分析-43

4.3.1 风险因素-44

4.3.2 风险估计-44

4.3.3 风险对策-45

结论-46

致谢-47

参考文献-48

附录-48