摘要:2017年4月，万科企业的王石先生表明：中国的房地产业已经进入了“L”型改拐点。这将给中国的房产行业带来加大的变化。在房地产开发中，土地是必不可少的基础，土地估价不仅能够灵敏的反应土地市场的供求状况，也是调节土地市场的有效工具，还是推进我国土地制度改革的资料来源，还可以有效的促进土地的成交。

在本项目中，首先进行万科城有关资料的整理和分析，收集万科城项目的选址位置、教育配套、人文景观、周边商业、交通便捷程度等基础配套情况的资料，为土地价值的评估做前期的准备；接着对估价地块进行了描述，包括土地登记、土地产权、土地利用等土地情况的描述；然后对地价影响因素进行描述，包括宏观因素和个别因素两方面；随后就对万科城的土地价值进行评估，根据土地估价的方法和依据，以及万科城项目自身的特点，本次土地估价采用市场比较法、基准地价修正法和假设开发法对该地块进行了估算，最后根据各种估价方法的所占权重，得出万科城土地的价值，为其后的投资分析，营销方案策划，物业管理等做参考依据。

关键词： 土地估价；市场比较法；假设开发法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

图1-1 徐州万科城区位图-2

2 本设计的目的和意义-3

2.1从项目角度-3

2.2从个人角度-3

3 工作内容-4

3.1 小组工作安排-4

3.2 个人工作流程-4

4 成果概述-6

4.1 小组成果描述-6

4.2 个人成果描述-6

第二部分 土地估价报告-8

1 估价声明-9

1.1 致估价委托人函-9

1.2 估价师声明-9

1.3 估价假设和限制条件-9

2 摘要-10

2.1估价项目名称-10

2.2 委托估价方-10

2.3估价目的-10

2.4 估价基准日-10

2.5 估价日期-10

2.6地价定义-10

2.7估价结果-10

2.8土地估价师签字-11

2.9土地估价机构-11

3估价对象描述-12

3.1土地登记状况-12

3.2土地产权状况-14

3.3土地利用情况-14

4 估价依据和原则-16

4.1 土地估价依据-16

4.2土地估价原则-17

5地价影响因素-18

5.1宏观因素-18

5.2 个别因素-24

6土地估价方法及选择-27

6.1 土地估价方法-27

6.2 估价方法的原理-27

6.3 估价方法的选择-28

7 市场比较法-29

7.1 市场比较法操作程序-29

7.2收集交易实例-29

7.3选取可比实例-30

7.4建立比较基准-30

7.5各项修正系数及价格计算-32

7.6可比案例比准价格和待估土地价格的确定-33

8基准地价系数修正法-35

8.1基准地价修正系数法操作程序-35

8.2相关基准地价情况-35

8.3确定估价对象所处地段的基准地价-36

8.4修正系数的确定-36

8.5修正系数范围确定-38

8.6 万科城项目地块使用年期修正系数的确定-40

8.7 估价日期修正系数的确定-40

8.8万科城项目地块容积率修正系数的确定-40

8.9万科城项目地块价值的确定-40

9假设开发法-41

9.1 假设开发法操作流程-41

9.2假设开发法的基本计算公式-41

9.3土地估价过程-41

9.4估算开发周期-42

9.5预测售楼价格-43

9.6估计开发费以及正常利润-45

9.7土地价格的确定-46

10地价的确定-47

10.1估价方法的权重的确定-47

10.2土地价格的确定-48

结论-49

致谢-50

参考文献-51

附录-52