摘要:随着国民经济的不断发展，人口收入开始增多，生活水平不断提高，随之而来的居民需求越来越大。由于中国人口基数大，持续的繁衍导致了住宅供不应求的局面逐渐形成。房地产由此成为了一个新兴行业。全国各处都在开发新的项目，到处都是一派热闹的景象。但由于担忧房地产泡沫的出现，国家这两年加强了对房地产市场的宏观调控，各地的房地产企业竞争压力一下子陡然加大，这时候市场营销的地位日渐显著，一个营销方案的成功与否往往决定着项目销售的成败。

 本设计是关于徐州市新兴楼盘项目万福世家的营销方案策划，为了了解广大客户的潜在需求，本小组通过了市场调研进行情报的搜集。调研主要的对象是新城区的市场环境、消费者状况以及周边竞争楼盘的具体信息。通过市场调研确定万福世家在徐州市场上的竞争地位和优劣之处，从而针对性的拟出营销方案，使万福世家发挥出自己的楼盘特色和最大的竞争能力，在同类型的楼盘竞争中脱颖而出。营销策划根据4PS理论分为四部分来进行：产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略，结合万福世家实际的楼盘情况分阶段来制定。通过营销方案的实施，最终给万福世家打造成一个良好和充满竞争力的楼盘形象，吸引广大客户前来购买。

关键词  营销策划；市场环境；SWOT分析；营销策略

目录

摘要

Abstract

摘要-3

Abstract-4

第一部分 工作过程描述-8

1 项目概况-9

2 本设计的目的和意义-10

3 工作内容-11

 3.1 小组工作安排-11

 3.2 个人工作内容-11

4 成果概述-13

4.1 小组工作成果-13

4.2 个人工作成果-13

第二部分 营销策划报告-15

1 项目基本情况-16

2 项目市场环境调研-17

2.1 调查目的-17

2.2 调查方法-17

2.3 调查内容-17

3 消费者调查-21

3.1 购房意向-21

3.2 置业用途-21

3.3 购房时间节点-22

3.4 希望的交付要求-22

3.5 接受的住宅户型-23

3.6 接受的住宅面积-23

3.7 期望的平均价格-24

3.8 最关注的置业因素-24

4 竞争楼盘分析-26

4.1 项目优劣势SWOT分析-28

4.2 项目分析结论-30

5 产品策略-31

5.1 市场细分及确定-31

5.2目标客户确定分析-32

5.3 产品定位细化建议-33

5.4 房地产产品策略-37

6 价格策略-39

6.4 具体价格确定-41

6.5 调价策略-43

6.6 付款方式及折扣-44

7 渠道策略-45

7.1传统营销渠道分析-45

7.2项目营销渠道选择-46

7.3 项目渠道选择-46

7.4 项目渠道管理与控制-47

8 促销策略-48

8.1 本案促销组合-48

8.2 广告促销策略-48

8.3 人员推广策略-46

8.4 销售推广策略-52

8.5 公共关系策略-53

8.6 各阶段推广方案-54

9 预算与控制-55

9.1 销售费用总预算费用-55

9.2 营销推广费用阶段控制-55

9.3费用价目表-55

9.4 预算控制-55

10 结论-57

10.1 论文总结-57

10.2 本论文的局限性-57

10.3 有待进一步关注的问题-58

致谢-59

参考文献-60

附录-62