摘要:本设计是关于徐州中铁房地产开发有限公司负责的新城区四号地块房地产项目的营销方案设计。运用房地产市场营销理论，通过对徐州新城区的市场调查和分析，结合当下徐州房地产营销市场环境，制定一套系统化的房地产营销策划方案。首先，对徐州的宏观市场环境进行分析，周边竞争楼盘的调研，用SWOT动态分析法得出本项目在目前的大环境下未来发展潜力巨大。其次，对消费者进行市场调查，通过问卷调查的方式分析消费者的特征表现，刚性需求以及消费者期望的房价、户型、装修风格和付款方式等。在这些数据的基础上，针对本项目的特征，分析本项目的目标客户群体。然后，利用4P理论制定营销策略，结合项目特点有针对性的制定产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。使中铁地块项目在营销策划阶段全面占领徐州房地产市场，将我们的“品质”生活主题打入房地产市场。最后还对本项目的预算成本进行了评估，提出了控制方案。考虑到任何营销都是有风险的，本设计的最后还详细介绍了如何预防营销风险，建立风险防范机制。本设计通过对徐州新城区中铁地块项目的营销方案设计，对房地产营销进行了详细的研究说明，为中铁地块企业未来营销提供了借鉴。

关键词 市场营销策划；4P理论；SWOT分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-4

3 工作内容-5

3.1小组工作安排-5

3.2个人工作内容-6

3.2.1市场调研部分-6

3.2.2营销策划部分-6

4 成果概述-8

4.1小组工作成果-8

4.2个人工作成果-8

第二部分 营销策划方案设计-10

1 徐州房地产市场环境分析-11

1.1人口环境-11

1.2政策法律环境-11

1.3经济环境-12

1.3.1地区生产总值-12

1.3.2固定资产投资-12

1.3.3居民可支配收入-13

1.3.4房地产开发投资-13

2 项目分析-15

2.1 本项目基本概况-15

2.1.1地理位置-15

2.1.2规划设计-16

2.2项目竞争楼盘分析-17

2.2.1产品分析-17

2.2.2客户群分析-18

2.2.3畅销产品分析-19

2.2.4滞销产品分析-19

2.2.5营销策略分析-19

2.2.6竞争分析总结-19

2.3项目SWOT分析-20

2.3.1优势分析-20

2.3.2劣势分析-20

2.3.3机会分析-20

2.3.4威胁分析-21

2.3.5综合分析-21

3项目客户定位-22

3.1设计与定位-22

3.2调研结果分析-22

3.3目标客户确定-28

3.3.1目标客户选择-28

3.3.2目标客户需求特点-28

4 中铁地块项目营销策划-30

4.1产品策略-30

4.1.1 户型设计-30

4.1.2 产品品牌形象设计-32

4.1.3 产品服务化策略-32

4.2 价格策略-33

4.2.1项目价格确定-33

4.2.2价格调整策略-34

4.3渠道策略-34

4.3.1 营销渠道分类-34

4.3.2销售渠道选择-35

4.4促销策略-35

4.4.1 销售进度和目标-35

4.4.2广告促销策略-36

4.4.3人员推销策略-37

4.4.4销售促进策略-38

4.4.5 公共关系策略-39

5 预算与控制-40

5.1销售总额-40

5.2 营销推广预算费用-40

5.3营销费用阶段控制-40

6营销风险防范-41

6.1营销风险认知-41

6.2营销风险类型-41

6.3应对策略-41

结论-42

致谢-44

参考文献-45

附录-46