摘要:物业服务在我国始于上个世纪80年代，经过了30多年的探索和实践，开始逐渐步入到规范化、市场化发展的新时期，并取得了巨大的成就。就目前来说，我国的物业立法不够细化，整个的管理制度还不是很成熟。2003年的《物业管理条例》的出台，以及随后几年陆续出台的一系列物业管理方面的法律法规，将物业服务纳入了法制化，合理有效的规范了物业服务的市场状况。物业服务方案的制定对于整个物业管理活动来说是具有基石作用的，同样也是实施物业服务的重要一环。 

本设计以徐州中铁地块项目为实例，通过进一步分析、研讨，针对中铁地块项目的具体情况，制定了物业服务的设计方案，进一步来提高本地块项目的整体物业服务水平。本文旨在通过物业公司的潜在业主分析、前期物业服务方案设计、设施设备管理方案设计、保洁绿化方案设计、安全管理方案设计、组织管理设计，并进行了相关的物业服务费用测算，努力打造出一个高水平的物业服务环境，更好的为业主提供更为优质的物业服务水平。使物业服务真正的切实的成为房地产销售中不可或缺的一部分。

关键词 物业服务；方案设计；服务定位

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目简介-2

2本设计的目的和意义-3

3工作内容描述-4

3.1小组工作内容-4

3.2个人工作内容-4

3.2.1 市场调研-4

3.2.2 服务方案设计-5

4 个人成果概述-6

第二部分 物业服务方案设计-7

1 中铁地块项目物业服务-8

1.1 项目概况-8

1.1.1项目的主要经济指标-8

1.1.2公共设施配套-9

1.1.3周边配套-10

1.2 潜在业主群体分析-10

1.2.1 潜在业主群体调查-10

1.2.2 物业服务需求分析-12

1.3 物业服务定位-12

1.3.1 核心服务理念-12

1.3.2服务指导思想-12

1.3.3 服务实施措施-13

2 前期物业服务方案设计-15

2.1 建立服务的系统和平台-15

2.2接管验收-15

2.2.1接管验收的内容-15

2.2.2关于质量问题处理办法-15

2.3入住管理-16

2.3.1入住管理程序-16

2.3.2入住管理服务要求-16

2.4装修管理-17

2.4.1装修管理程序-17

2.4.2装修管理中注意的事项-17

2.5建立档案库-17

3小区智能化服务设计-19

3.1智能化基本流程-19

3.2网络服务平台建立-19

3.3智能化运用-20

3.3.1智能化服务内容-20

3.3.2安全防范系统-20

4 小区设备设施管理方案-21

4.1公共设施-21

4.2 房屋维修方案-21

4.3 项目设备设施运行管理-21

4.3.1 供电系统设施管理-21

4.3.2 电梯系统设施管理-22

4.3.3 消防安全管理-23

5物业综合服务方案设计-24

5.1 环境管理-24

5.1.1保洁管理-24

5.1.2 绿化管理-24

5.2 安全管理-26

5.2.1 治安管理-26

5.2.2车辆管理-27

6组织保障-29

6.1 部门设置及职责-29

6.2 业主决策制度-29

6.3 员工招聘计划-29

6.4 人员培训计划-30

6.5人员的管理制度-31

6.5.1员工录用制度-31

6.5.2考勤制度-31

6.5.3福利制度-31

6.5.4奖惩制度-32

7 物业服务费用-33

7.1 物业服务费用的构成-33

7.2物业服务费用测算-33

7.3 服务费用缴纳-37

结论-38

致谢-39

参考文献-40

附录-40

附录1 购房意向调查问卷-41

附录2 中铁地块项目户型设计图-42