摘要:当前房地产市场政策紧张，多个城市出台限购政策，而且如今的房地产市场已经由原来的增量房市场转变为存量房市场，增量房市场发展更为艰难。同时，房地产投资具有投资额大、影响因素较多，风险大等特点，为了规避决策的失误或失败，提高项目的经济收益，房地产投资分析是一个必不可少的过程，为房地产的投资决策及运营提供必不可少的依据。

本文研究的目的是通过对徐州市荣盛花语城进行科学系统的投资评价，判断项目是否可行。主体设计由六个部分组成：第一部分为绪论，提出项目研究的背景，并简单介绍文章运用到的理论方法；第二部分是项目分析，主要介绍了项目区位、市场情况和项目SWOT分析；第三部分对各方面的数据资料进行整理，同时估算了项目投资分析的基础数据，并汇总到财务报表；第四部分是财务分析部分，计算出项目财务分析所需的各项指标并对指标进行分析评价；第五部分是不确定性分析，对项目进行盈亏平衡分析和敏感性分析，计算盈亏平衡点，找出敏感性因素；第六部分是结论部分，找出项目存在的问题进行优化，并对全文做出概况总结。

通过本文的研究表明，徐州市荣盛花语城的盈利能力和偿债能力良好，同时通过不确定性分析，表明项目有一定抗风险能力，所以我们认为该项目是可行的，可靠的。

关键词 投资分析；财务分析；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 本设计的目的与意义-2

2 工作安排-3

2.1 小组工作安排-3

2.2 个人工作内容-3

3 成果概述-4

第二部分 投资分析报告-5

1 绪论-6

1.1 研究背景与意义-6

1.1.1 研究背景-6

1.1.2 研究意义-6

1.2 国内外研究现状-7

1.2.1 国外研究现状-7

1.2.2 国内研究现状-7

1.3 研究思路与方法-8

1.3.1 研究思路-8

1.3.2 研究方法-8

1.3.3 技术路线-8

1.4 财务分析的理论与方法-10

1.4.1 财务分析的概念及意义-10

1.4.2 财务分析的内容-10

2 项目分析-13

2.1 徐州市场概况-13

2.1.1 宏观经济环境分析-13

2.1.2 房地产市场发展状况分析-15

2.2 项目基本状况-19

2.3 SWOT分析-19

2.4 项目区位条件分析-20

2.4.1 区位的概念及意义-20

2.4.2 项目区位分析-20

3 项目基础数据投资估算-22

3.1 投资估算-22

3.1.1 土地费用-24

3.1.2 建筑安装工程费-25

3.1.3 前期工程费-26

3.1.4 基础设施建设费-26

3.1.5 公共配套设施建设费-27

3.1.6 其他费用-27

3.1.7 不可预见费-28

3.1.8 期间费用-28

3.1.9 建设投资估算总额-28

3.2 销售收入估算-29

3.2.1 住宅部分-29

3.2.2 商铺部分-34

3.2.3 车位部分-35

3.3 资金筹措计划-35

3.3.1 投资计划与资金使用计划-35

3.3.2 贷款条件与财务费用-35

3.4 经营收入与经营税金及附加估算-36

3.5 土地增值税的计算-37

3.6 基础收益率-38

4 财务分析-40

4.1 基础报表-40

4.2 财务分析-42

4.2.1 盈利能力分析-42

4.2.2 偿债能力分析-44

4.2.3 资金平衡能力分析-45

5 项目不确定性分析-46

5.1 盈亏平衡分析-46

5.2 敏感性分析-47

结论-50

致谢-51

参考文献-52

附录-53