摘要：随着国民市场经济的发展，房地产市场经济也在快速发展，城市化进程加快，房地产产业逐渐变成国民支柱性产业，市场先是卖方控制，现在市场逐渐向买方转移，由买方逐渐控制市场。这对房地产产业无疑是一大挑战。对于房地产开发商来说，在市场由买方控制的情况下，开发商必须主动谋求发展。2019年政府将加强对房地产市场的管控，受政策影响，房地产开发商更加要主动出击，这就要求房地产商必须选取好的地段，制定良好的市场定位方案，谋求项目的成功和利润最大化。

本毕业设计主要研究淮海壹号项目，首先分析国内经济和房地产经济大环境，然后具体分析徐州的区位优势和徐州近年来经济实力的提升成果，深入了解徐州房地产市场近几年的变化，预测接下来徐州房地产市场发展趋势。其次具体分析淮海壹号项目的具体优劣势。通过具体分析了解项目的特点，进行项目定位。实地考察项目周边的楼盘，选取适量的竞争楼盘，充分对比了解本项目的优劣势，对项目进行SWOT分析，并且进行客户定位、产品定位、销售策略定位以及价格定位。完成完整的市场定位方案，促进后续工作的顺利进行，提高楼盘的销售量，最终取得项目的成功。

关键词  SWOT分析；市场定位；产品定位；客户定位

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 项目概况-2

1.1开发商简介-2

1.2项目基本情况-2

1.3建设内容与规模-2

2 目的和意义-4

2.1设计目的-4

2.2设计意义-4

3 工作内容描述-5

3.1小组工作内容-5

3.2个人工作内容-5

4 成果概述-6

第二部分 淮海一号项目市场定位报告-7

1 项目分析-8

1.1项目概况-8

1.2技术资料-9

1.3项目地块资源-9

1.4周边配套设施-10

1.5交通配套状况-11

1.6项目区位-12

2 市场环境分析-13

2.1宏观市场分析-13

2.2徐州区域市场环境分析-14

2.3徐州区域房地产市场发展现状-17

3 项目周边竞争楼盘具体分析-18

3.1项目周边竞争楼盘-18

3.2竞争楼盘基本情况概述-25

3.3竞争楼盘分析-25

4 项目SWOT分析-29

4.1优势分析（Strength）-29

4.2劣势分析（Weakness）-30

4.3机会分析（Oppotunity）-30

4.4威胁分析（Threaten）-30

4.5 应对策略-31

5 产品定位策略-32

5.1 产品开发理念-32

5.2产品整体定位-32

5.3产品具体规划-32

5.4产品配套设施-38

6 客户定位策略-39

6.1购买行为细分-39

6.2目标客户确定分析-41

7 价格定位策略-43

7.1 影响房地产价格的因素-43

7.2 定价目标-45

7.3 项目定价-45

7.4 特殊因素-46

8 促销定位策略-46

8.1 线上促销-47

8.2 线下促销-47

结论-50

致谢-51

参考文献-52

附录-53