摘要:地产业作为关乎我国国民生计和经济发展的庞大行业，二十多年来的迅速发展受到了国内外的广泛关注。随着人口的急剧增多、快速的城市化和人民收入以及消费水平的提高，民众对于房地产的需求不断增加，使得在相当长的一段时间里我国房地产市场都处于供不应求的状况，并且除了需求端原因以外国有土地的价格和建筑材料的价格高涨也造成了房地产价格高速上涨。

近年来，国家针对房地产市场尤其是一线城市的房地产市场出台了不少政策，比如限购、限价、调整房屋贷款等来尝试控制房价。去年开始各地方银行基本都上调了房屋贷款利率，不论是刚性需求购房者还是改善性需求购房者都认为房价即使会降一些，但是整体价格近年上涨过快，买房的起点还是太高，难度还是太大了。今年1月份时全国首套房屋贷款利率平均为5.43%，相当于基准利率的1.11倍，同比上升21.75%。实际上，银行不但把房贷利率全线上浮，还加大了对购房者的审核标准。房屋贷款这一指标对于整体房价走势影响是非常大的，相对收紧的地产政策对抵制所谓“炒房”的作用更为明显，但这些举措也仅仅只能做到减小涨幅、涨速，房屋价格不可能出现大幅度下降，可以说现在和未来的很长一段时间内房地产业将仍然是一个经济支柱型、高回报型产业，据资料显示房地产业的投资回报率基本都在50%以上。正是因为良好的发展前景、巨大的市场利益、高额的回报率、使得越来越多企业涌入到房地产行业，地产项目大规模的被开发出来。但是房地产项目却也具有投资大，回报期长，不确定性高等风险，因此为了保证项目的顺利进行和利润回报对地产项目进行项目财务分析就显得十分重要。

本设计将对徐州维维置业集团开发的维维紫悦台项目进行财务分析，在了解了项目概况和项目主要参数之后，本次设计将会采用实证与理论相结合以及文献法对项目进行建设条件分析；项目资金投融资分析；以及通过盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析来对项目财务做一个合理分析，通过定向与定量相结合的方法来给出合理的项目财务分析结论。

关键词 房地产；财务分析；投融资分析；不确定性分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 本设计的目的和意义-2

1.1 研究目的-2

1.2 研究意义-2

2 工作内容描述-3

2.1 小组工作内容描述-3

2.2 个人工作内容描述-3

第二部分 徐州维维紫悦台项目概况-5

1 项目基本情况介绍-6

2 项目建设背景及条件-8

3 项目施工进度计划-9

第三部分 徐州维维紫悦台项目财务分析报告-10

1 财务分析总述-11

1.1 财务分析的意义-11

1.2 财务分析相关基本原则-11

1.3 项目财务评价的流程和内容-12

1.4 项目收益与费用分析-12

1.5 项目盈利能力分析-12

1.6 项目偿债能力分析-14

1.7 项目不确定性分析-15

2 徐州维维紫悦台房地产项目投资估算-17

2.1 徐州维维紫悦台房地产项目投资估算-17

2.2 徐州维维紫悦台房地产项目的资金筹措-24

2.3 徐州维维紫悦台房地产项目的销售收入估算-25

2.4 徐州维维紫悦台房地产项目总现金流的确定-27

3 徐州维维紫悦台房地产项目财务评价-29

3.1 徐州维维紫悦台房地产项目财务分析基本报表-29

3.2 徐州维维紫悦台房地产项目的盈利能力分析-32

3.3 偿债能力分析-35

3.4 项目不确定性分析方法及依据-35

3.5 项目风险分析-40

总结-46

致谢-47

参考文献-48

附录-50