摘要:十九大会议在进行关于经济现代化建设体系报告时提出，现代服务业正在迅速发展。而房地产估价行业是一个高端服务业核心领域，它即将迎来崭新的发展机遇，帮助中国经济走向更高更快更好发展。房地产项目的开发是一个复杂的项目，涉及土地开发的诸多方面往往是房地产开发的基础和重要条件。土地价格是直接能够反映土地稀缺程度的，是政府进行土地资源市场管理和制定房地产市场宏观调控政策的重要依据。这是企业对开发成本进行评估，进而合理制定企业未来发展、市场营销策划的重要指导。这几年来，中国土地市场交易规模不断扩大，频率越来越高。土地估价行业势必要求更完整的土地估价理论体系和更具有专业性的土地估价机构和土地估价师。因此，做好土地估价工作势在必行，从而为公司后续开发合理控制土地成本供参考。

本次毕业设计以徐州维维紫悦台项目为研究对象，地块设计方案以合理评估地价为目标。首先对该地块做了详细的描述，然后分析了影响土地价值的因素,由一般因素，区域因素，个别因素组成。并根据周边房地产市场近期成交情况，征收新城区国土资源局公布的土地价格表和土地价格修正系数表；收集近期有关房地产市场发展趋势和国家相关房地产宏观调控政策，确定运用基准地价系数修正法，比较法，假设开发法这三种常用估价方法，分别估算土地价格以减少估算误差，最后计算获得徐州维维紫悦台项目的土地单价为10910.9元/平方米，土地总价为657272616元。

关键词 土地估价；基准地价系数修正法；比较法；假设开发法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-3

2.1研究目的-3

2.2研究意义-3

3工作内容描述-4

3.1小组工作内容描述-4

3.2个人工作内容描述-4

4个人成果概述-5

第二部分 项目土地估价报告-6

1致委托函-7

2估价师声明-8

3估价的假设和限制条件-9

4土地估价结果报告-10

4.1估价委托人-10

4.2估价机构-10

4.3估价对象-10

4.3.1估价对象的基本情况-10

4.3.2土地基本状况-10

4.4估价目的-11

4.5估价基准日-11

4.6估价日期-11

4.7估价依据-11

4.8估价原则-12

4.9估计方法-13

4.9.1估计思路-13

4.9.2估价方法选择依据-13

4.10估价结果-14

4.11估价报告使用期限-14

5土地估价技术报告-15

5.1土地概况-16

5.2土地区位状况描述与分析-17

5.3地价定义-18

5.4影响地价的因素说明-18

5.5估价的主要比较方法-24

5.5.1基准地价系数修正法-24

5.5.2比较法-24

5.5.3收益还原法-25

5.5.4假设开发法-26

5.5.5成本逼近法-27

5.5.6路线价估价法-28

5.6基准地价系数修正法测算过程-29

5.7比较法测算过程-32

5.7.1比较法公式-32

5.7.2比较法程序-33

5.7.3比较法计算过程-34

5.8假设开发法测算过程-40

5.8.1假设开发法公式-40

5.8.2假设开发法程序-40

5.8.3假设开发法计算过程-41

结论-46

致谢-47

参考文献-48

附录-50