摘要：房地产行业作为久盛不衰的一个行业，越来越多的企业涌向这个行业想要大展拳脚，从而收获大笔财富，在他们的构筑成本中地价要占一大半，显而易见，估测出较为精准的土地价格来得相当重要。

本文选取徐州丰县凤凰樾府项目的地块为估价对象，接着开始实地考察，获取了本项目及周边地块资料后，严格按照估价规范开始撰写本文，经过筛选，最终决定选用市场比较法、剩余法和公示地价系数修正法这三种办法来对这块宗地的价格进行估算。在运用这三种估价方法测算过程中，实事求是地结合丰县本地的房地产和土地市场以及影响地价的各类因素进行修正，最后运用综合评估法综合评估出该土地的价格。

其中，基于市场比较法的土地估价结果为3750元/平方米，剩余法的土地估价结果为3745元/平方米，基准地价系数修正法的土地估价结果为3811元/平方米。再经过充分考虑这三种方法的合理性，最终确定三种估价方法的权重分别是：市场比较法的权重值为0.42，剩余法的权重值为0.25，公示地价系数修正法的权重值为0.33。最后，确定了丰县凤凰樾府项目地块的最终价格，单价是3749元/平方米，总价是18220.67万元，这个预估值将视为徐州饶丰房地产开发有限公司开展投资决策的有力依据。

关键词 土地估价；公示地价系数修正法；剩余法；市场比较法 

目录

摘要

ABSTRACT

第一部分 工作过程描述-1

1凤凰樾府项目的概况-2

2设计目的及意义-5

2.1项目视角-5

2.2个人视角-5

3工作内容-6

3.1小组工作安排-6

3.2个人工作安排-6

4工作成果-8

4.1小组工作成果-8

4.2个人工作成果-8

第二部分 土地估价报告-9

1致估价委托人函-10

2注册房地产估价师声明-11

3估价假设和限制条件-12

4丰县凤凰樾府项目土地估价结果报告-13

4.1估价委托方-13

4.2 估价方-13

4.3估价对象名称-13

4.4估价目的-13

4.5估价时点-13

4.6价值类型-13

4.7估价依据-13

4.8估价原则-13

4.9估价方法-14

4.10估价结果-18

4.11估价报告使用期限-18

4.12估价人员-18

5 估价对象概况-19

5.1区位状况-19

5.2实物状况-19

5.3权益状况-20

5.4周边配套状况-21

5.5利用情况-21

5.6地价影响因素分析-22

5.7估价方法适用性分析-27

6基于市场比较法的凤凰樾府项目的土地估价过程-28

6.1搜集交易实例-28

6.2筛选可比实例-28

6.3建立价格可比基准-30

6.4交易情况修正-31

6.5区域因素修正-31

6.6个别因素修正-31

6.7确定待估宗地价格-33

7基于剩余法的凤凰樾府项目的土地估价过程-34

7.1调查、分析待开发的房地产状况-34

7.2选取最佳的开发利用方式-34

7.3估算开发完成后的价值-34

7.4估计开发费及利润-40

7.5地价确定-41

8基于公示地价系数修正法的凤凰樾府项目的土地估价-43

8.1凤凰樾府项目的地块情况-43

8.2凤凰樾府项目基准地价的确定-43

8.3凤凰樾府项目地块价值的确定-48

9凤凰樾府项目地价的确定-49

结论-50

参考文献-51

致谢-53