摘要:随着我国房地产行业的升温和房地产市场化进程的加快，近几年来全国房地产价格不断上涨。根据中国房地产指数系统（CREIS)2013年对全国100多个城市的房价调查结果显示，这些城市的平均住宅价格为7362元/平方米，其中有13个城市的住宅价格已经超过了10000元/平方米。高房价已经严重影响民生，因此国家先后出台多项政策来抑制房地产行业的过度发展，加大对房地产行业的调控力度，促使房价合理回归。在这种形势下，房地产企业决定是否对一个项目进行投资就要十分谨慎，项目的投资决策分析是项目建设前十分重要的环节，其中分析得出的成本、收入和利润估算结果及其各项财务指标的计算是对项目未来所能获得的经济效益的重要估计。

本文以房地产可行性分析的理论为基础，运用房地产项目投资、财务管理和项目SWOT分析、市场调查等方面的理论，通过对惠州市概况、惠州市整体经济运行、房地产的投资环境进行分析及对惠州市住宅市场供求分析，论证了惠州楼市的美好发展前景；通过对东方新城项目的开发成本、开发费用估算、收入估算、项目的投资计划、融资方案及项目各项财务指标的评价分析，论证了东方新城项目的财务分析是可行的，旨在为惠阳鸿亨隆地产开发有限公司项目的投资决策提供有益的参考。

关键词 惠州；房地产；项目投资决策

目录

摘要

Abstract

1 绪论-1

1.1 选题背景及意义-1

1.1.1 选题背景-1

1.1.2 研究意义-1

1.2 国内外文献综述-1

1.2.1 国外文献综述-1

1.2.2 国内文献综述-2

1.3研究内容和方法-3

1.3.1研究内容-3

1.3.2研究方法-4

2房地产投资决策相关理论-5

2.1房地产概述-5

2.1.1房地产的概念-5

2.1.2房地产的项目内容-5

2.2房地产项目投资决策概述-5

2.2.1房地产投资决策概念-5

2.2.2房地产投资决策过程-6

3东方新城项目概况-7

4东方新城市场及政策分析-8

4.1市场及政策环境分析-8

4.1.1经济环境分析-8

4.1.2政策环境分析-9

4.1.3惠州市房地产市场供求现状分析-9

4.3项目SWOT分析-10

4.3.1项目优势分析-11

4.3.2项目劣势分析-11

4.3.3项目机会分析-11

4.3.4项目威胁分析-11

4.3.5总结-11

4.4市场定位及营销策略-12

4.4.1目标客户定位-12

4.4.2营销概况-12

5项目财务分析-13

5.1项目的成本费用分析-13

5.1.1项目开发总成本的内容-13

5.1.2项目开发总费用的估算-14

5.2项目的投资分析-15

5.2.1项目投资的资金筹措计划-15

5.2.2项目的销售收入计划-16

5.3项目的财务评价及分析-16

5.3.1动静态财务指标评价-16

5.3.2项目的偿债能力分析-18

5.3.3不确定性及风险分析-21

5.3.4项目财务评价总结-24

结论-26

致谢-27

参考文献-28