摘要:房地产业一直被认为是一个国家国民经济的支柱性产业，就其原因主要是其发展能够促进城市面貌的改变、人民住房条件的改善等。也可以带动国民经济的协调发展，提高城市整体竞争力，影响金融体系等各方面。同时，房地产业一直是社会各界讨论的热点问题，而房地产评估则是其核心所在。随着我国市场经济体制的不断发展与完善，房地产评估需求亦日益增长，因此以前所使用的评估房地产价值的方法显然已经和高速发展的社会经济不相协调了，取而代之的房地产评估方法是收益还原法。

收益还原法是房地产估价的基本方法之一，也是目前备受青睐的房地产估价研究方法。收益还原法用以一定的报酬率统一折估价期日现值作为未来每年的预期客观纯收益。这种估价方法建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估。本文主要从房地产评估的角度研究了收益还原法，并且在论文的最后结合实例分析了收益还原法在房地产估价工作中的应用以及存在的问题，提出了相应的改进方法。

关键词 房地产估价；收益还原法；改进措施

目录

摘要

Abstract

1绪论-1

1.1 研究背景及意义-1

1.1.1研究背景-1

1.1.2 研究意义-1

1.2 国内外研究概述-1

1.2.1 国外研究概述-1

1.2.2 国内研究概述-1

1.3 研究目标与内容及方法-1

1.3.1 研究目标-2

1.3.2 研究内容-2

1.3.3 研究方法-2

2 收益还原法相关概念介绍-3

2.1收益还原法概述-3

2.1.1 收益还原法的基本概念-3

2.1.2 收益还原法的理论依据-3

2.1.3 收益还原法的适用对象-3

2.1.4 收益还原法的适用条件-3

2.2收益还原法相关参数概述-3

2.2.1 房地产收益相关概念-3

2.2.2 资本化率-4

3 收益法还原法的操作步骤-5

3.1 搜集整理资料-5

3.2估算委估房地产的总收益-5

3.3估算委估房地产的总费用-5

3.3.1 房屋出租中总费用的计算-5

3.3.2 企业经营费用的计算-5

3.4 估算委估房地产的净收益-5

3.5 选用适当的资本化率-6

3.6 求取房地产价格-6

4 收益还原法在西安玫瑰大厦写字楼估价中的运用-7

4.1 估价对象概况-7

4.2 估价对象影响因素分析-8

4.2.1 个别因素分析-8

4.2.2 区域因素分析-8

4.2.3 市场背景分析-8

4.2.4 最高最佳使用分析-9

4.3 估价目的与时点-9

4.4 估价依据与原则-10

4.4.1 估价依据-10

4.4.2 估价原则-10

4.5 估价方法与过程-10

4.5.1 估价方法-10

4.5.2 估价测算过程-11

4.6 收益还原法在玫瑰大厦估价中存在的问题及改进措施-14

4.6.1存在问题-14

4.6.2 改进措施-15

结论-17

致谢-18

参考文献-19