摘要：房地产行业对国民的经济发展和城市建设，都有着不可估量的促进作用，我国目前所有的房地产行业项目都要经过策划，只是策划的深浅和策划的方法有所不同。目前，很多的房地产开发商商把营销作为整个项目的重中之重。但是，在整个项目进程中营销仅仅只是占了一部分，而房地产策划则不然，他即连接了前面的市场调研又接壤了后面的销售。房产策划才是房地产项目中不可缺少的一个重要的环节，它直接决定了房地产项目的能否成功成功，一份好的策划书是房地产项目能否成功的重要因素，同样的这份策划书对于房地产项目的开发和投资等的实践意义是无法比拟的。本案结合了传统和现代化策划案的方法，对目标地块进行理性分析，旨在盈利最大化的同时对地产市场的方向做出有利的影响。我们在研究的过程中，将房地产项目看成是一个完整的的有机个体，其主要内容包括：房地产市场预测与分析，物业管理策划，开发过程中的策划等。而房地产策划就是将这些所有的元素整合起来，为整个房地产项目服务，更好的作用于整个项目，力求达到最大利益化。

“岳秀星海”项目以山、湖、海为主题，以“星海中心——都市生活的永恒风景”为主旨，产品主打具有特色景观的洋房和非洋房胜是洋房的小高层和高层，打造东北地区首个具有空中花园和玻璃栈道的高档住宅小区，围绕“在家就可以身处永恒的风景里”、“在家就可以瞭望山、湖、海和天”和“在家就是一处闹市中的世外桃园”这三个起始点为核心，横向延展铺设现代住宅的优点，同时融入准未来可实现的现代化的一些元素，实现科技与生态并存、风景与都市同在的情景，最终打造出“岳秀星海”这一足以改变未来房地产走向和格局的房地产策划案。

项目为住宅开发，项目分为三部分，每部分都采用封闭组团管理模式，项目的竖向定位为酒店式公寓占比例30%，平层占比例40%，loft占比例30%，可以满足各类人群的不同需求。19大以来，租售同权的政策落实，为响应国家号召，专门将其中一部分产品定位为酒店式公寓，用以出租。打破高档、奢华的住宅只能住有钱人的常理。项目整体围绕五大规划原则，即：都市时尚、前卫轻奢、话题创造、健康生活和拎包入住。 

关键词：房地产策划；格局；资金链；投资；元素

目录

摘要

Abstract

1 引 言-1

1.1 本课题的研究意义、研究现状和发展趋势-1

1.1.1 研究意义-1

1.1.2 研究现状-1

1.2 本课题主要的研究内容和研究方法-2

1.2.1 研究内容-2

1.2.2 研究方法-2

1.2.3 研究目标-2

1.2.4 本文的特色与创新点-3

2 房地产宏观经济分析-4

2.1 宏观经济运行情况及房地产行业发展状况-4

2.1.1 我国宏观经济运行情况-4

2.1.2中国房地产行业发展状况-5

2.1.3大连市房地产行业发展状况-5

3 项目类型及市场分析-7

3.1 项目类型-7

3.2商品房地产市场分析-7

4 项目区域概况-9

4.1 项目周边区域分析-9

4.2 项目周边环境对项目的影响-9

5 SWOT分析-11

5.1 SWOT分析步骤和原理方法-11

5.1.1 原理方法-11

5.1.2 步骤-11

5.2 项目地块SWOT分析-12

5.2.1 竞争优势-12

5.2.2 竞争劣势-13

5.2.3 机会-13

5.2.4 威胁-13

6 项目定位-14

6.1 项目目标市场选择-14

6.2 市场细分及目标人群-14

6.2.1中端市场-14

6.2.2 中高端市场-14

6.2.3 高端市场-14

7 项目整体规划-16

7.1项目概况-16

7.2 项目规划设计-17

7.3 户型设计-19

7.3.1 Loft户型设计-19

7.3.2 平层户型设计-20

7.3.3 酒店式公寓户型设计-21

8 项目投资估算-22

8.1 项目投资估算-22

8.1.1 主要技术经济指标-22

8.1.2投资与成本估算-23

8.2 项目投资计划和资金筹措-25

8.2.1 资金计划-25

8.3 项目投资销售计划和销售收入预测-26

8.4 盈亏平衡分析-28

8.5 敏感性分析-28

9 项目营销-29

9.1 项目广告策划-29

9.1.1 报纸广告-29

9.1.2 电视广告-29

9.1.3 户外广告-29

9.1.4 具体实施-29

9.2 项目销售策略-31

9.2.1 人员推销-31

9.2.2 公共关系推销-31

9.2.3 营业推广-32

结    论-33

参考文献-34

致 谢-35