摘要: 本毕业设计将徐州碧桂园项目作为研究对象。徐州碧桂园项目宗地拟选址于徐州市新城区。五名成员组成毕业设计小组完成本毕业设计，本小组要做的就是为徐州碧桂园项目来拟定一个合理高效的开发方案。本设计从获取土地阶段开始，估算出徐州碧桂园项目的土地价值，再到项目的财务评价、投资分析，然后进行项目可行性研究，最后制定市场营销方案以及物业管理方案。

本人负责徐州碧桂园项目的土地估价工作，将设计分为两部分完成。第一部分是对工作过程描述，第二部分是对徐州碧桂园项目具体土地估价过程。估算土地价格本人用了市场比较法、假设开发法以及基准地价修正法这三种常见的估价方法来对评估出徐州碧桂园项目的土地价值。最后对这三种方法得到的结果进行加权平均估算出该项目土地单价为3485元/平方米。

关键词 土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1 徐州碧桂园项目概况-2

2 本设计的目的和意义-4

3 工作内容-5

3.1 小组工作安排-5

3.2 个人工作内容-5

4 成果描述-7

第二部分 徐州碧桂园项目的土地估价-8

1 估价商务报告基本事项-9

1.1 徐州碧桂园项目的土地估价工作的委托方和估价人-9

1.2 估价时点-9

1.3 估价目的-9

1.4 估价依据-9

1.4.1 国家有关法律法规-9

1.4.2 江苏省徐州市有关法律法规-9

2 估价原则-11

3 影响地价的因素分析-12

3.1 一般因素-12

3.1.1 项目位置-12

3.1.2 自然环境因素-13

3.1.3 城市规划-13

3.1.4 人口情况-13

3.1.5 经济背景-14

3.1.6土地市场情况-15

3.1.7相关政策-16

3.2 区位因素-16

3.3 个别因素-18

4 徐州碧桂园项目土地估价方法的选择-21

5 徐州碧桂园项目土地估价过程-22

5.1 用市场比较法进行土地估价-22

5.1.1 选取可比实例-22

5.1.2 建立比较基准-24

5.1.3 比较因素条件指数修正-25

5.1.4 求取比准价格以及得到估价对象的土地价格-28

5.2 用假设开发法对徐州碧桂园项目进行土地估价-28

5.2.1 假设开发法的估价程序-28

5.2.2 假设开发法的基本公式-28

5.2.3 利用假设开发法对徐州碧桂园项目的土地估价过程-29

5.3 用基准地价修正法对徐州碧桂园项目进行土地估价-35

5.3.1 基准地价修正法的估价程序-35

5.3.2 基准地价修正法的计算公式-36

5.3.3 徐州碧桂园项目土地的基本情况-37

5.3.4 确定待估宗地的土地级别和基准地价-37

5.3.5 计算徐州碧桂园项目宗地所有影响因素的总修正值-38

5.3.6 确定徐州碧桂园项目宗地使用年限修正系数-41

5.3.7 确定徐州碧桂园项目期日修正系数-42

5.3.8 确定徐州碧桂园项目容积率修正系数-42

5.3.9 将计算待估地块价格-42

6 确定徐州碧桂园项目的地价-43

6.1 估价方法的权重确定-43

6.2 徐州碧桂园项目土地地价的确定-44

结论-45

致谢-46

参考文献-47